三類糾紛 二手房交易要注意

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　　買方在二手房交易中的風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)自未通過(guò)資金監(jiān)管便將大額房款支付給賣方，且導(dǎo)致買方經(jīng)濟(jì)損失的原因均為不可控因素。天津某地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人建議，買方不要進(jìn)行上述操作以防被騙。

  案例一：賣方失聯(lián) 房子沒(méi)買成損失87.5萬(wàn)元

  市民趙某與賣方錢某簽訂了《房產(chǎn)交易合同》，房源成交價(jià)175萬(wàn)元。雙方約定買方先給付部分房款，用于清償交易房屋之前的貸款。清償完畢后，賣方失聯(lián)。時(shí)至今日，買方經(jīng)濟(jì)損失達(dá)875250元（包括律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等）。

  風(fēng)險(xiǎn)分析：

  1、買方未通過(guò)資金監(jiān)管直接將部分房款還貸，為房產(chǎn)交易埋下隱患，導(dǎo)致精神及財(cái)產(chǎn)損失；

  2、即使買方勝訴，但期間長(zhǎng)達(dá)1年，且通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。

  案例二：貸款還清 房產(chǎn)被封損失135萬(wàn)元

   二手房賣方孫某與買方李某簽署了《房產(chǎn)交易合同》，房源成交價(jià)525萬(wàn)元。雙方約定買方將部分房款260萬(wàn)元用于清償交易房屋之前的貸款。還清貸款當(dāng)日 交易房屋被查封，因?yàn)橘u方尚有367萬(wàn)元債務(wù)。后買方訴至法院雖勝訴，但賣方除該套房產(chǎn)無(wú)其他財(cái)產(chǎn)，最終法院對(duì)該套房屋進(jìn)行拍賣，買方損失135萬(wàn)元。

  風(fēng)險(xiǎn)分析：

  貸款還清當(dāng)日法院查封交易房屋，買方根本無(wú)時(shí)間在該套房產(chǎn)上設(shè)定他項(xiàng)權(quán)或辦理過(guò)戶等手續(xù)，此種情形下出現(xiàn)債務(wù)糾紛，根據(jù)法律規(guī)定買方只能處于一般債權(quán)人的法律地位無(wú)優(yōu)先受償權(quán)。

  案例三：產(chǎn)權(quán)糾紛 損失550萬(wàn)元

  二手房賣方周某與買方吳某簽訂了《房產(chǎn)交易合同》，房源成交價(jià)820萬(wàn)元，雙方約定買方將部分房款550萬(wàn)元償還交易房屋尚余貸款，賣方同時(shí)交房。還清貸款后，交易房屋卻因產(chǎn)權(quán)糾紛一案，而無(wú)法辦理過(guò)戶等有關(guān)手續(xù)。

  風(fēng)險(xiǎn)分析：

  1、該案例系典型的隱名代理，因?qū)嶋H出資人某些情況（隱匿財(cái)產(chǎn)）或限購(gòu)與貸款政策等，故隱名代理廣泛存在，在其隱瞞下根本無(wú)法查實(shí)。

  2、賣方提前交房，充分取得買方信任便將550萬(wàn)元償還貸款。(城市快報(bào))