2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》備考習(xí)題（2）

　　1.在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害關(guān)系人。（?。?/p>

　　2.任何一個估價項目都有估價目的。（　）

　　3.市場法的估價結(jié)果普遍高于收益法的估價結(jié)果，說明房地產(chǎn)價格有一定的泡沫。（?。?/p>

　　4.房地產(chǎn)的在用價值一般小于房地產(chǎn)的市場價值。（?。?/p>

　　5.房地產(chǎn)作價入股估價應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎價值標(biāo)準(zhǔn)。（?。?/p>

　　6.一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向?qū)r格的影響大。（?。?/p>

　　7.在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。（?。?/p>

　　8.某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價值為500萬元，在沒有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價值為300萬元。（　）

　　9.交易日期調(diào)整的百分率法中，交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價時點時的價格為基準(zhǔn)來確定。（?。?/p>

　　10.在運(yùn)用成本法估價時，房地產(chǎn)價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產(chǎn)價格就相應(yīng)增高。（?。?/p>

　　11.某房地產(chǎn)的年有效毛收入為10萬元，運(yùn)營費用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的綜合資本化率為7.5%.（?。?/p>

　　12.在假設(shè)開發(fā)法估價中，估價結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以及需支出的成本、費用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關(guān)。（?。?/p>

　　13.根據(jù)市場調(diào)查，獲知某類房地產(chǎn)2003～2007年的價格逐年上漲，分別為3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，運(yùn)用平均發(fā)展速度法預(yù)測，該類房地產(chǎn)2008年的價格高于4800元/㎡.（?。?/p>

　　14.劃分路線價區(qū)段時，將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一路線價區(qū)段。因此，兩個路口之間的地段必然是同一個路線價區(qū)段。（　）

　　15.在搜集實例資料時，應(yīng)考察它們是否受到不正?；蛉藶橐蛩氐挠绊?。受到這些因素影響的實例資料在估價時不可以采用。（?。?/p>

　　1.錯

　　解析：判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價值評估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。

　　2.對

　　3.對

　　4.錯

　　解析：當(dāng)現(xiàn)狀使用就是最高最佳使用時，在用價值等于市場價值。當(dāng)現(xiàn)狀使用不是最高最佳使用時，在用價值小于市場價值。

　　5.錯

　　6.對

　　解析：商業(yè)用房地上一層租金最高，其他層一般不到一層的60%.

　　7.對

　　解析：賣方市場上賣方主動，可以進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，導(dǎo)致價格上漲。

　　8.對

　　9.錯

　　解析：交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以可比實例成交日期時的價格為基準(zhǔn)來確定。

　　10.錯

　　11.對

　　12.錯

　　13.對

　　解析：平均發(fā)展速度=（4550-3500）/4*5+3550=4812.5

　　14.錯

　　解析：如果路線太長的繁華地段，有時需要將兩個路口之間的地段劃分為2個以上的路線價區(qū)段。

　　15.錯

　　解析：在可以選擇的交易實例比較少，不得不選的時候，還是可以使用的，但是要進(jìn)行因素修正。不是絕對不可使用。

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