房地產(chǎn)估價(jià)師答疑精華：開(kāi)發(fā)投資杠桿率

　　【提問(wèn)】開(kāi)發(fā)投資杠桿率=投入的自有資金/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資；還是開(kāi)發(fā)投資杠桿率=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/投入的自有資金；同理房?jī)r(jià)租金比公式；量?jī)r(jià)彈性公式；土地轉(zhuǎn)化率；開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)；都不確定誰(shuí)是分母，誰(shuí)是分子。謝謝

　　【回答】學(xué)員JANE001LIN，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　土地轉(zhuǎn)化率＝當(dāng)期政府批準(zhǔn)（新建商品房）預(yù)售和銷(xiāo)售面積/當(dāng)期土地出讓面積規(guī)劃建筑面積

　　開(kāi)發(fā)投資杠桿率＝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/自有資金或權(quán)益資本

　　量?jī)r(jià)彈性＝過(guò)去6個(gè)月房地產(chǎn)交易量變化率/過(guò)去6個(gè)月房地產(chǎn)價(jià)格變化率

　　開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)＝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP或固定資產(chǎn)投資

　　房?jī)r(jià)租金比＝房?jī)r(jià)/租金

　　【追問(wèn)】書(shū)中關(guān)于開(kāi)發(fā)投資杠桿率的敘述對(duì)嗎？

　　【回答】學(xué)員yl_youzi，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資杠桿率，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與開(kāi)發(fā)商投入的自有資金或權(quán)益資本的比率，開(kāi)發(fā)投資杠桿率反映開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，它的數(shù)值越高，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商投入自有資金越少，利用杠桿資金越多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。

　　——這句話是對(duì)的

　　【追問(wèn)】開(kāi)發(fā)投資杠桿率=自有資金或權(quán)益資本/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資還是開(kāi)發(fā)投資杠桿率=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/自有資金或權(quán)益資本，到底什么是分子，什么是分母？還有土地轉(zhuǎn)化率中當(dāng)期土地出讓面積與當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷(xiāo)售面積到底什么是分子，什么是分母？

　　【回答】學(xué)員ymy2015ymy，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　按書(shū)上來(lái)，開(kāi)發(fā)投資杠桿率，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與開(kāi)發(fā)商投入的自有資金或權(quán)益資本的比率，算式如下：開(kāi)發(fā)投資杠桿率=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/自有資金或權(quán)益資本。分子應(yīng)該是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。

　　土地轉(zhuǎn)化率＝當(dāng)期政府批準(zhǔn)（新建商品房）預(yù)售和銷(xiāo)售面積/當(dāng)期土地出讓面積規(guī)劃建筑面積，當(dāng)期政府批準(zhǔn)（新建商品房）預(yù)售和銷(xiāo)售面積是分子。

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理

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