2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》課程講義（48）

　?。ㄋ模┘僭O(shè)開發(fā)法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯誤

　?。?）計(jì)算公式出現(xiàn)漏項(xiàng)或增項(xiàng)錯誤（正確的計(jì)算公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資購買待開發(fā)房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；要注意計(jì)算公式與估價對象的類型（生地、毛地、熟地、在建工程、舊房地產(chǎn)）相對應(yīng)）；

　　（2）推測未來樓價方法錯誤（正確的方法是：①對于出售的房地產(chǎn)，可采取比較法和長期趨勢法；②對于出租或自營的房地產(chǎn)，采用收益法。）；

　?。?）沒有確定最佳開發(fā)利用方式或確定最佳開發(fā)利用方式缺乏依據(jù)（需要依據(jù)規(guī)劃限制條件和可行性分析來確定最佳開發(fā)利用方式；

　?。?）開發(fā)經(jīng)營期（開發(fā)期、建造期、經(jīng)營期）的確定缺乏依據(jù)；

　?。?）折現(xiàn)率的確定沒有說明理由；

　?。?）計(jì)算過程中采用的參數(shù)（成本、管理費(fèi)率、銷售稅率、銷售費(fèi)用率、利潤率等）缺乏客觀性或依據(jù)；

　?。?）投資利息計(jì)算項(xiàng)目不正確（待開發(fā)房地產(chǎn)的價值、投資購買待開發(fā)房產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)、開發(fā)成本、管理費(fèi)用；銷售稅費(fèi)不計(jì)息）；

　?。?）現(xiàn)金流量法計(jì)算可能出現(xiàn)的問題：開發(fā)資金投入的時間和比例；各成本構(gòu)成項(xiàng)目的計(jì)算時點(diǎn)與估價時點(diǎn)的關(guān)系；不單獨(dú)計(jì)算投資利息和開發(fā)利潤。

　?。?）純計(jì)算錯誤。

　　七、其它常見錯誤

　?。?）預(yù)售的價值應(yīng)在銷售價格中扣而不是最后的估價結(jié)果中扣除；

　?。?）對估價對象的某一部分重復(fù)計(jì)價；

　?。?）計(jì)算前提與計(jì)算結(jié)果不一致，如：計(jì)算前提為評估單價，但計(jì)算結(jié)果卻為總價；

　?。?）遺漏了估價對象部分的價值，如：用市場法評估出了某寫字的地上各層的價格，但卻遺漏了地下車庫的價格；

　?。?）在建工程的評估，沒有說明有關(guān)各方是否按設(shè)計(jì)方案的要求按期竣工；

　?。?）用途變更和規(guī)劃變更須提供規(guī)劃部門準(zhǔn)予變更的有關(guān)文件、資料；

　　（7）估價報告的術(shù)語或表達(dá)方式不規(guī)范。

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