房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（20）

　　（二）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　1．影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況

　?。?）交通條件。交通條件對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)的含義是不同的，對(duì)于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達(dá)程度和便捷程度，如估價(jià)對(duì)象附近是否通行公共汽車(chē)、電車(chē)、地鐵，輕軌等公共交通工具。交通條件較好的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。

　?。?）生活服務(wù)設(shè)施。生活服務(wù)設(shè)施較完善的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。居住房地產(chǎn)所處地段不一定要求繁華，即使處于商業(yè)繁華地段，也希望能夠鬧中取靜。作為居住房地產(chǎn)，一定要有比較完善的基本生活服務(wù)設(shè)施，例如：菜市場(chǎng)、商店、銀行、郵局、理發(fā)店、洗衣店，等等。

　?。?）教育配套設(shè)施。教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，主要指中、小學(xué)校和幼兒園、托兒所。教育配套設(shè)施較完善的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。

　　（4）環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量較好的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。環(huán)境質(zhì)量包括居住房地產(chǎn)附近以及小區(qū)的綠化環(huán)境、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。

　　2．影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況

　?。?）建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)。建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)不同，其價(jià)格有著較大差異。建筑結(jié)構(gòu)可分為：

　?、黉摻罨炷两Y(jié)構(gòu)：全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝修良好，設(shè)備比較齊全。

　?、诖u混結(jié)構(gòu)一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)，外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并設(shè)有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。

　?、鄞u混結(jié)構(gòu)二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)，外墻是清水墻，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其他房屋。

　?、艽u木結(jié)構(gòu)一等：材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木（石料）結(jié)構(gòu)。這類房屋一般是外部有裝修處理、內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級(jí)房屋。

　?、荽u木結(jié)構(gòu)二等：結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒(méi)有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。

　?、薮u木結(jié)構(gòu)三等：結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，材料較差，室內(nèi)沒(méi)有專用上、下水等設(shè)備，較低級(jí)的磚木結(jié)構(gòu)房屋。

　　⑦簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：如簡(jiǎn)易樓、平房、木板房、磚坯房、土草房、竹木捆綁房等。

　　（2）設(shè)施與設(shè)備。供水、排水、供電、供氣、共用天線、通訊等管線的完備程度，廚房、衛(wèi)生間潔具情況等。

　?。?）質(zhì)量。建筑質(zhì)量，保溫或隔熱設(shè)施，防水、防滲措施等是否符合標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量等級(jí)。

　　（4）裝修。對(duì)于新建房地產(chǎn)而言，毛坯房與裝修房的價(jià)格差別很大，粗裝修、普通裝修與高檔裝修的差別也很大。

　　（5）朝向與樓層。朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因系外，還有一個(gè)重要的因素是景觀。一般來(lái)說(shuō)，朝南的住宅優(yōu)于朝北的住宅，但當(dāng)北向面對(duì)的是美麗的海景或江景、湖景時(shí)，北向的住宅就比同樓層南向的住宅價(jià)值高，而且甚至?xí)吆芏唷?/p>

　　不同樓層住宅之間的價(jià)格差異取決于建筑的高度和是否有電梯。多層無(wú)電梯住宅的最佳樓層是高低適中的中間樓層，例如6層住宅的最佳樓層一般是3、4層。高層住宅普遍都有電梯，則因樓層越高景觀和空氣質(zhì)量越好，通常是因樓層越高價(jià)值越高。

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