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2015年房地產估價師《案例分析》課程講義（10）
三、各估價方法的操作步驟（技術路線）
1.比較法估價的操作步驟
?。?）搜集交易實例
?。?）選擇可比實例
?。?）建立價格可比基礎
（4）交易情況修正
?。?）交易日期修正
?。?）房地產狀況修正（區(qū)域和個別因素修正）
（7）求取比準價格
2.成本法估價的操作步驟
?。?）搜集有關房地產開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料
?。?）測算重新購建價格
（3）測算折舊
?。?）求取積算價格
3.收益法的操作步驟
（1）搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的收入、費用等數據資料
（2）預測估價對象的未來收益（純收益）
?。?）求取報酬率或資本化率、收益乘數
?。?）選用適宜的收益法計算公式計算收益價格
4.假設開發(fā)法估價操作步驟
?。?）調查待開發(fā)房地產的基本情況；
?。?）選擇最佳的開發(fā)利用方式；
?。?）估算開發(fā)經營期；
?。?）預測開發(fā)完成后的房地產價值；
?。?）測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅金、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅金；
?。?）進行具體計算，求出待開發(fā)房地產的價值。
5.長期趨勢法估價的操作步驟
（1）搜集估價對象或類似房地產的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實、可靠；
（2）整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為同一標準（如為單價，樓面地價等，化為同一標準的方法與比較法中建立價格可比基礎的方法相同），并按照時間的先后順序將它們編排成時間序列，畫出時間序列圖；
?。?）觀察、分析這個時間序列，根據其特征選擇適當、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨時間變化而出現的變動規(guī)律，得出一定的模式（或數學模型）；
?。?）以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格。
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