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2015年房地產估價師《理論與方法》：權益因素
3.3權益因素
3.3.1權利狀況（權利的設立和行使的限制）
3.3.2使用管制
3.3.3相鄰關系
3.3.1權利狀況（權利的設立和行使的限制）
地役權的設立，有可能降低供役地的價值
共有房地產，如共有人較多柯以成交價格低于正常價格
地下礦藏、埋藏物的歸屬
大部分國家地下礦藏產權獨立，不附屬于土地
美國土地所有者同時擁有地下的一切財富
3.3.2使用管制
主要的使用管制類型
耕地轉為非耕地
農用地轉為建設用地
城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率的規(guī)定
用途對地價的影響
農用地地價低，轉變用途地價上漲
容積率對地價的影響
容積率高地價一般高
補交土地出讓金時，要考慮容積率的具體規(guī)定（地上地下之分）
3.3.3相鄰關系
概念
相鄰關系是批房地產的相鄰人依照法律、法規(guī)的規(guī)定或按照當地習慣，相互之間應當提供必要的便利或者接受必要的限制而產生的權利和義務關系
相鄰關系是對房地產所有權和使用權的一種限制
應當為相鄰權利人提供的必要便利（3項便利）
用水、排水提供必要便利
通行的便利
對相鄰人因建造修繕建筑物以及鋪設管線提供便利
不得損害相鄰人的以下權利（3項義務）
不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照
不得違反國家規(guī)定排入污染物
挖掘土地、鋪設管線等不得危及相鄰房地產的安全
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