2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：估價時點(diǎn)原則

　　7．估價時點(diǎn)原則

　　7.1估價時點(diǎn)的內(nèi)涵

　　7.2五種估價時點(diǎn)與狀況組合

　　7.3在建工程的評估

　　7.1估價時點(diǎn)的內(nèi)涵

　　含義

　　估價時點(diǎn)原則要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值

　　估價時點(diǎn)的確定在先，評估價值確定在后

　　評估現(xiàn)值的一般將實地查看估價對象期間或者估價作業(yè)日期內(nèi)的某個日期（特別是完成實地查看之日）確定為估價時點(diǎn)

　　估價時點(diǎn)還可以是過去或者未來，由估價目的決定

　　估價中要注意估價目的、估價時點(diǎn)、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的關(guān)系，其中估價目的是龍頭

　　原因

　　房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)狀況也隨時間變化，所以房地產(chǎn)價值和價格也隨時間變化

　　價值與時間密不可分，每一個價值都對應(yīng)一個時間，不存在沒有時間的價值

　　意義

　　說明評估價值所對應(yīng)的時間

　　表明評估估價對象價值的時間界限

　　【2007年真題】

　　以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點(diǎn)原則上為（ ?。?/p>

　　A．簽訂估價委托合同之日

　　B．發(fā)放抵押貸款之日

　　C．完成估價對象實地查看之日

　　D．未來處置抵押房地產(chǎn)之日

　　【答案】C

　　7.2五種估價時點(diǎn)與狀況組合

　　估價時點(diǎn) 估價對象狀況 房地產(chǎn)市場狀況 一般情況

　　過去

　　（回顧性估價） 過去 過去 房地產(chǎn)糾紛案件，特別是對估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價

　　現(xiàn)在 過去 現(xiàn)在 大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中

　　現(xiàn)在 最常見，也包括在建工程估價

　　未來 評估期房的價值

　　未來

　　（預(yù)測性估價） 未來 未來 多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)，特別是預(yù)估房地產(chǎn)未來開發(fā)完成后的價值

　　7.3在建工程的評估

　　估價時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況－在建工程現(xiàn)值評估

　　估價時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況－預(yù)售或預(yù)購價值

　　估價時點(diǎn)為未來，估價對象為未來狀況－在未來建成時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

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