房地產估價師案例與分析總結：合理確定假設前提

　　（四）合理確定假設前提和限制條件

　　應當針對估價對象的具體情況合理且有依據地明確相關假設和限制條件，如合法性的延續(xù)、用途與面積等主要數據不一致時估價所采用的依據說明、已設定抵押權的部位及其擔保的債權數額、已存在抵押權的解押前提、已知不存在的他項權利等的確定、估價人員知悉的特定的法定優(yōu)先受償款的確定、存在拖欠建筑工程價款的數額、對估價結果有重大影響的其他因素等。房地產估價師和估價機構在進行抵押評估時，應當實事求是，勤勉盡責，不得濫用和任意設定假設前提和限制條件。

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　　為了防止高估抵押房地產價值，在估價過程中重點是把握好市場狀況，若在估價時點時當地同類房地產市場有過熱（或泡沫）現象，估價師要頭腦清醒，特別謹慎、保守估價，因一旦泡沫破裂市場價值理性回歸，抵押物價值會急速下降。

　　在有些續(xù)貸的價值評估時，市場已經發(fā)生不利變化，估價師更要把握客觀的天平，不能繼續(xù)維持過高估值。

　　在建工程不是房地產成品，建成使用獲得收益尚需時日，這期間不確定因素很多，是否能順利完工、是否能獲得房屋所有權證、未來市場及營銷如何等均不確定。在建工程難以準確確定形象進度、土建安裝設備的實際進度、工程款支付狀況、能否實現相應的全部利潤，所以評估應預測謹慎，足額考慮后續(xù)期間的成本、費用、利息、利潤，準確估價現狀成本。

　　土地的估價（包括房地產其中的劃撥地和集體土地）不確定性也較大；尤其是偏遠地帶的土地、空置閑置土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)集體建設用地。評估時應準確把握地價的構成和地價水平，防止高估。

　　對預期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，對預期不確定的收益或升值因素可較少或不予考慮，如：收益法中預期升值收益或不確定的收益應較少考慮，一般采用凈收益不變的公式計算。報酬率取值要根據風險程度合理選取。

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發(fā)布：2007-07-13 10:02 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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