2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)：估價(jià)與評(píng)估異同

　　（三）估價(jià)與評(píng)估的異同

　　房地產(chǎn)估價(jià)也稱為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，過去多稱為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，現(xiàn)在還經(jīng)常稱為房地產(chǎn)評(píng)估。一般情況下，房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)評(píng)估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。但是，科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f，“估價(jià)”、“評(píng)估”兩者的含義不完全相同。相對于價(jià)值分析、測算和判斷活動(dòng)，估價(jià)的含義更加精準(zhǔn)、明確、具體，就是指對價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估的含義很寬泛，不只限于對價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，還可指查驗(yàn)?zāi)橙?、某物或者某?xiàng)工作、活動(dòng)，以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等。

　　目前，評(píng)估一詞也被廣泛用于其他領(lǐng)域，一些法律法規(guī)還規(guī)定了許多“評(píng)估”活動(dòng)。例如，教育評(píng)估、規(guī)劃實(shí)施情況評(píng)估、地震災(zāi)害調(diào)查評(píng)估等。與此相似，房地產(chǎn)評(píng)估不僅包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損等級(jí)評(píng)估、房屋使用功能評(píng)估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評(píng)估等。因此，雖然房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)建立在房屋工程質(zhì)量、完損等級(jí)、使用功能、周圍環(huán)境等評(píng)估的基礎(chǔ)上，但為了表述上更加精準(zhǔn)、明確，應(yīng)把以得出房地產(chǎn)價(jià)值為目標(biāo)和最終結(jié)論的評(píng)估，稱為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估或者簡稱房地產(chǎn)估價(jià)。同理，以其他某個(gè)方面作為目標(biāo)和最終結(jié)論的評(píng)估，應(yīng)明確地稱為相應(yīng)方面的評(píng)估。只有當(dāng)評(píng)估的目標(biāo)和最終結(jié)論為綜合性的或者目前一時(shí)難以找到恰當(dāng)?shù)挠迷~予以準(zhǔn)確表述時(shí)，才可以籠統(tǒng)地稱為房地產(chǎn)評(píng)估。例如，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信狀況、財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營管理狀況、以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的合法性、經(jīng)濟(jì)可行性等進(jìn)行的調(diào)查和評(píng)價(jià)，可以籠統(tǒng)地稱為房地產(chǎn)評(píng)估。

　　特別需要指出的是，區(qū)分估價(jià)和評(píng)估并不意味著房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只能從事房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)。實(shí)際上，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)（即為了各種估價(jià)目的，對各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值進(jìn)行評(píng)估），通常還從事下列房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢顧問業(yè)務(wù)：

　　（1）價(jià)值分配業(yè)務(wù)，例如，把包含土地價(jià)值和建筑物價(jià)值在內(nèi)的房地產(chǎn)總體價(jià)值在土地和建筑物之間進(jìn)行分配；把采用成本法測算出的一個(gè)商品房小區(qū)的平均房價(jià)在各幢、各樓層、各單位之間進(jìn)行分配；把采用成本法測算出的一個(gè)開發(fā)區(qū)或土地一級(jí)開發(fā)片區(qū)的平均地價(jià)在開發(fā)完成后的各地塊之間進(jìn)行分配；把一宗土地的價(jià)值在其上建筑物的各單位之間進(jìn)行分配，即所謂“高層建筑地價(jià)分?jǐn)?rdquo;。

　?。?）價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)，例如，因規(guī)劃修改、污染、工程質(zhì)量缺陷等導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估。

　?。?）相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)，例如，因征收、征用房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估。

　　（4）房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)，例如，房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)最高最佳利用分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。

　　上述房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢顧問業(yè)務(wù)，不僅是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事，而且是有能力從事、應(yīng)當(dāng)著力拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

　　（四）國外和港臺(tái)地區(qū)對房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義

　　國外以及中國香港和臺(tái)灣地區(qū)對房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義不盡相同。其中，美國大多稱為Real Estate Appraisal，將Appraisal定義為“得出一種價(jià)值意見的行為或過程（the act orprocess of developing an opinion of value）”。英國和其他英聯(lián)邦國家大多稱為Propeny Valuation.日本和韓國稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)，其中日本把不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)定義為“判定不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并將其結(jié)果用貨幣額表示”。中國香港地區(qū)習(xí)慣上稱為物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)。中國臺(tái)灣地區(qū)稱為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，一般把不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)定義為“依據(jù)影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值之各種資料，判定對象不動(dòng)產(chǎn)之經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并以貨幣額表示之。換言之，是在社會(huì)上之一連串價(jià)格秩序中，指出估價(jià)對象不動(dòng)產(chǎn)之價(jià)格或租金額之行為。”

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