2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》學(xué)習(xí)資料（5）

　　三、成本法：難點是折舊的求取。

　　成本法的理論依據(jù)，從賣方的角度來看，是生產(chǎn)費用價值論。其價格基于“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格；從買方的角度來看，是替代原理。即買方愿意支付的最高價格。

　　1、成本法的適用對象和條件：只要是新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價。單純的建筑物的估價通常也采用成本法。在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。

　　一般適合在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)。

　　現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本。也就是說，成本的增加并不一定增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。

　　2、運用成本法時注意：①要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建造時大多數(shù)開發(fā)商的正常花費，在估價中應(yīng)采用客觀成本。②要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。

　　3、操作步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；②估算重新購建價格；③估算折舊；④求取積算價格。

　　4、價格構(gòu)成：

　　⑴土地取得費。①征用農(nóng)用地，土地取得成本包括農(nóng)用地征用費[土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、房屋拆遷安置補償費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費（由用地單位在征地費總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費，其收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征地包干方式的不同，為征地費總額的1.5%~3%）、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費]和土地使用權(quán)出讓金等。

　　②房屋拆遷的，土地取得成本包括拆遷補償安置費（被拆除房屋及附屬物補償費、購建拆遷安置用房費、安置補助費、被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費、房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費）和土地使用權(quán)出讓金等。

　?、墼谑袌錾?ldquo;購買”的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費等。

　?、崎_發(fā)成本。分為土地開發(fā)成本和建造成本。包括：勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)過程中的稅費。

　?、枪芾碣M用。通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和的一定比例計算。

　?、韧顿Y利息。包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資本還是自有資金，都應(yīng)計算利息。（注意計息基礎(chǔ)、期限、利率、計息方式）

　　⑸銷售稅費。①銷售費用（廣告費、銷售代理費等）、②銷售稅金及附加（兩稅一費）、③其他銷售稅費（應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費等）。通常是按售價的一定比例計算。

　　⑹開發(fā)利潤。估算開發(fā)平均利潤時應(yīng)掌握：①開發(fā)利潤是所得稅前的

　　開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－土地取得成本－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費

　?、陂_發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。

　?、坶_發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率來計算。具體有以下幾種：

　?、?計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本 相應(yīng)的利潤率為直接成本利潤率

　　直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）

　?、?計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用 相應(yīng)的利潤率為投資利潤率

　　投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）

　?、?計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 相應(yīng)的利潤率為成本利潤率

　　成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）

　?、?計算基數(shù)=開發(fā)完成捕撈的房地產(chǎn)價值（售價） 相應(yīng)的利潤率為銷售利潤率

　　銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　5、成本法的基本公式：

　　積算價格=重新購建價格－折舊 有3種情況：一是新開發(fā)的土地；二是新建的房地產(chǎn)（包括房地、建筑物）；三是舊有房地產(chǎn)。

　　新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價一般不扣除折舊，但應(yīng)考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等方面對價格的影響而給予適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。

　?、龠m用于新開發(fā)土地的基本公式：新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本

　　+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　?、谶m用于新建房地產(chǎn)的基本公式：新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造

　　成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　?、圻m用于舊房地產(chǎn)的基本公式：

　　舊房地產(chǎn)價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊

　　必要時，還應(yīng)扣除由于舊建筑的存在而導(dǎo)致的土地價值減損。

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