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09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋?zhuān)ㄆ呤唬?/h1>
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物權(quán)法解釋?zhuān)旱谄呤粭l[業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分行使所有權(quán)]
第七十一條 業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
[解釋]本條是關(guān)于業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分行使所有權(quán)的規(guī)定。
物權(quán)法第七十條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)。本條則對(duì)這一所有權(quán)的具體權(quán)能做出規(guī)定，即業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。按照這一規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者營(yíng)業(yè)的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情；或者在自己的專(zhuān)有部分上依法設(shè)定負(fù)擔(dān)，例如，為保證債務(wù)的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營(yíng)性用房抵押給債權(quán)人，或者抵押給金融機(jī)構(gòu)以取得貸款等；還可以將住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分出售給他人，對(duì)專(zhuān)有部分予以處分。國(guó)外也有相關(guān)之規(guī)定，例如，瑞士民法典第七百一十二條a第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，建筑物區(qū)分所有人對(duì)建筑物的特定部分享有獨(dú)占使用和內(nèi)部改造的特別權(quán)利。法國(guó)1965年建筑物區(qū)分所有權(quán)法第九條規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人對(duì)于建筑物中的專(zhuān)有部分享有自由使用的權(quán)利。
業(yè)主的專(zhuān)有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分又不可分離，例如沒(méi)有電梯、樓道、走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分；沒(méi)有水箱、水、電等管線(xiàn)，業(yè)主就無(wú)法使用自己的居室、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分。因此，建筑物的專(zhuān)有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，故業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分行使專(zhuān)有所有權(quán)應(yīng)受到一定限制，這與建筑物區(qū)分所有權(quán)的特殊性是分不開(kāi)的。對(duì)此，本條規(guī)定，業(yè)主行使專(zhuān)有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。例如，業(yè)主在對(duì)專(zhuān)有部分裝修時(shí)，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專(zhuān)有部分內(nèi)儲(chǔ)藏、存放易燃易爆危險(xiǎn)等物品，危及整個(gè)建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。國(guó)外立法例在這方面也有很多規(guī)定，例如，日本建筑物區(qū)分所有法第六條第（一）項(xiàng)規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人不得為對(duì)建筑物之保存有害的行為，或其他有關(guān)建筑物之管理或使用違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益的行為。德國(guó)住宅所有權(quán)法第十三條第（一）項(xiàng)規(guī)定，各住宅所有權(quán)人于不違反法律或第三人權(quán)利的范圍內(nèi)，得自由處理特別所有權(quán)內(nèi)的建筑物部分，如予以居住、使用、租賃或以其他方式予以利用，并排除他人之干涉。專(zhuān)有所有權(quán)的行使須受以下限制；（1）保護(hù)建筑物的使用目的；（2）保護(hù)建筑物的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、牢固及安全；（3）保護(hù)建筑物美學(xué)上的外觀(guān)；（4）保護(hù)其他住宅所有權(quán)人的安全、安靜及住宅環(huán)境秩序；（5）維護(hù)善良風(fēng)俗、習(xí)慣及住宅居民的作息和名譽(yù)。瑞士民法典第七百一十二條a第二款第（二）項(xiàng)規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人有自由管理、利用并裝飾自己房間的權(quán)利，但不得妨礙其他區(qū)分所有人行使相同的權(quán)利，并不得以任何方式破壞建筑物的公用設(shè)施，或影響其使用及外觀(guān)。
除以法律的形式規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)人行使所有權(quán)要受到限制外，有些國(guó)家在實(shí)務(wù)中也規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)人不得為之的違反共同利益的行為，如日本公寓大廈管理規(guī)約一般都規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)人不得有下列行為：（1）將專(zhuān)有部分供作居住或所定用途以外之使用；（2）搬入重量物、骯臟惡臭物、危險(xiǎn)物等妨害他人之物品；（3）帶有噪音、振動(dòng)或其他令人厭惡之使用行為；（4）變更建筑物專(zhuān)有部分之基本結(jié)構(gòu)或外觀(guān)；（5）飼養(yǎng)有危害或困擾他人之虞的動(dòng)物；（6）體育用品或較重物品之任意投擲；（7）共用部分之不法占有或任意堆放物品；（8）新設(shè)、附加或變更電氣、瓦斯、給水排水等設(shè)施，致影響其容許量；（9）私自設(shè)置專(zhuān)用庭院、陽(yáng)臺(tái)或停車(chē)場(chǎng)等構(gòu)造物；（10）違反公序良俗之行為。
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[解釋]本條是關(guān)于業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分行使所有權(quán)的規(guī)定。
物權(quán)法第七十條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)。本條則對(duì)這一所有權(quán)的具體權(quán)能做出規(guī)定，即業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。按照這一規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者營(yíng)業(yè)的目的；也可以依法出租，獲取收益；還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情；或者在自己的專(zhuān)有部分上依法設(shè)定負(fù)擔(dān)，例如，為保證債務(wù)的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營(yíng)性用房抵押給債權(quán)人，或者抵押給金融機(jī)構(gòu)以取得貸款等；還可以將住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分出售給他人，對(duì)專(zhuān)有部分予以處分。國(guó)外也有相關(guān)之規(guī)定，例如，瑞士民法典第七百一十二條a第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，建筑物區(qū)分所有人對(duì)建筑物的特定部分享有獨(dú)占使用和內(nèi)部改造的特別權(quán)利。法國(guó)1965年建筑物區(qū)分所有權(quán)法第九條規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人對(duì)于建筑物中的專(zhuān)有部分享有自由使用的權(quán)利。
業(yè)主的專(zhuān)有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分又不可分離，例如沒(méi)有電梯、樓道、走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分；沒(méi)有水箱、水、電等管線(xiàn)，業(yè)主就無(wú)法使用自己的居室、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分。因此，建筑物的專(zhuān)有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，故業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分行使專(zhuān)有所有權(quán)應(yīng)受到一定限制，這與建筑物區(qū)分所有權(quán)的特殊性是分不開(kāi)的。對(duì)此，本條規(guī)定，業(yè)主行使專(zhuān)有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。例如，業(yè)主在對(duì)專(zhuān)有部分裝修時(shí)，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專(zhuān)有部分內(nèi)儲(chǔ)藏、存放易燃易爆危險(xiǎn)等物品，危及整個(gè)建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。國(guó)外立法例在這方面也有很多規(guī)定，例如，日本建筑物區(qū)分所有法第六條第（一）項(xiàng)規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人不得為對(duì)建筑物之保存有害的行為，或其他有關(guān)建筑物之管理或使用違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益的行為。德國(guó)住宅所有權(quán)法第十三條第（一）項(xiàng)規(guī)定，各住宅所有權(quán)人于不違反法律或第三人權(quán)利的范圍內(nèi)，得自由處理特別所有權(quán)內(nèi)的建筑物部分，如予以居住、使用、租賃或以其他方式予以利用，并排除他人之干涉。專(zhuān)有所有權(quán)的行使須受以下限制；（1）保護(hù)建筑物的使用目的；（2）保護(hù)建筑物的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、牢固及安全；（3）保護(hù)建筑物美學(xué)上的外觀(guān)；（4）保護(hù)其他住宅所有權(quán)人的安全、安靜及住宅環(huán)境秩序；（5）維護(hù)善良風(fēng)俗、習(xí)慣及住宅居民的作息和名譽(yù)。瑞士民法典第七百一十二條a第二款第（二）項(xiàng)規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人有自由管理、利用并裝飾自己房間的權(quán)利，但不得妨礙其他區(qū)分所有人行使相同的權(quán)利，并不得以任何方式破壞建筑物的公用設(shè)施，或影響其使用及外觀(guān)。
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