房地產估價師《案例分析》改錯題解題技巧

　　（4）改錯題（指出并改正估價報告片斷中的錯誤。本題10分。注意：錯誤之處不超過4處，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤；如果將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分；本題最多扣至0分。）

　　2003年考查市場法三個修正系數修正錯誤

　　2004年考查成本法 土地取得成本未計算契稅、選用實際成本錯、銷售稅費基數選用成本而不是銷售收入錯

　　2005年考查收益法有效毛收入計算錯誤（多算了物業(yè)費）、年管理費用計算錯誤（管理用房未出租不應算空置）、遺漏房產稅、估價結果中計算收益年限取值錯誤

　　2006年考查假設開發(fā)法商鋪開發(fā)完成后的單價公式中折現率（選用報酬率）錯、商鋪開發(fā)后的總價值計算時未扣除應扣除面積、現金流量法扣除利潤錯。

　　2007年考查凈收益測算錯誤、可比實例選用錯誤、收益年限錯誤、折現率（選用報酬率）錯誤。

　　2008年比較特殊沒有考估價計算錯誤，而是考估價報告錯誤，只是指錯題變?yōu)楦腻e題，相對難度降低。價格定義錯、估價時點錯、估價依據、估價方法錯。

　　2009年考查抵押變現能力分析。

　　答題要點：結合房地產估價方法，找出價格構成的缺項與多余項、計算錯誤、參數選用錯誤等，并加以改正。一般來說，改錯題是難度較大的題，得分也比較困難，主要是倒扣分。由于改錯題主要是對估價方法運用中的計算錯誤進行改正，因此，考生在做改錯題時應注意以下問題：

　　一是考生要對照《房地產估價理論與方法》的相應內容，找出不同之處，如果發(fā)現了漏項，特別是計算公式的構成項目缺項，就可以直接判斷存在錯誤，并依據教材進行改正。

　　二是考生發(fā)現了估價方法運用過程中存在計算錯誤，應依據教材及有關規(guī)定進行改正。

　　三是考生要特別注意，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。

　　四是考生要求清楚，改錯題一般只有3～4個錯誤項，不要隨意猜想。如果將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。

　　改錯評分標準：

　　1、籠統回答××××錯，不給分。

　　2、指明了錯誤，未列出公式及計算結果的給1分；指明了錯誤，列出正確計算公式，無計算結果的給2分；指出×××有錯，但列出錯誤公式者倒扣2．5分，指明了錯誤，列出正確計算公式，得出正確計算結果的給2．5分；

　　3、將正確的地方改錯倒扣分。

　　3、將錯誤的地方改錯不給分也不倒扣分。

　　本題應拿到一半以上的分值。

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