評(píng)論：樓市泡沫走向破裂

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　　所謂泡沫指的是由于局部的投機(jī)需求（虛假需求）使資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格脫離資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的部分。它實(shí)質(zhì)是與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件相背離的資產(chǎn)價(jià)格膨脹。而引申到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是價(jià)格過高，二是庫存壓力迅速攀升。

　　不久前，中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波公開表示，今年三四線城市將出現(xiàn)泡沫破裂的局面，而筆者認(rèn)為這種危險(xiǎn)正在向一二線城市蔓延。

　　從北京來看，今年入市的10萬元/平方米的頂豪項(xiàng)目達(dá)到了十多個(gè)，再加上此前在售項(xiàng)目，北京今年10萬元/平方米以上項(xiàng)目將達(dá)到近30個(gè)，這些項(xiàng)目的總價(jià)基本上全在3000萬元以上。而根據(jù)去年的情況，此類頂豪級(jí)產(chǎn)品全面銷售僅為30套。

　　顯而易見，能消受得起這樣房子的人，最起碼要是億萬富豪。根據(jù)胡潤的統(tǒng)計(jì)，2014年在北京定居的千萬富豪為19.2萬人，億萬富豪為1.13萬人，而這些人對(duì)于購房的欲望并不強(qiáng)烈，去年的銷售數(shù)據(jù)可見一斑。富豪的成長(zhǎng)速度并沒有跟上房?jī)r(jià)，就連萬科高級(jí)副總裁毛大慶都不得不表示自己也買不起北京的房。

　　比起不斷攀升的價(jià)格，對(duì)于房企而言更為可怕的是高漲的庫存。日前，政府層面的兩個(gè)表態(tài)讓我們?cè)俅握J(rèn)識(shí)到了事情的嚴(yán)重性。不久前，住建部下發(fā)了通知鼓勵(lì)房企將賣不出去的房子用來做租賃，另一個(gè)是北京市住建委副主任王榮武表示，自住房沒人買了就得降價(jià)出售。這兩次表態(tài)均透露了一個(gè)信息，房子現(xiàn)在積壓很多，政府也著急。

　　其實(shí)類似的事情最近很多，毛大慶就曾跟記者談道，現(xiàn)在一些房企拿了地之后發(fā)愁得要死，不敢開工建設(shè)，建完了賣不出去，有的人就去找政府希望政府回購，能回本就可以。

　　再讓我們看看上面主管部門的兩個(gè)表態(tài)，讓開發(fā)商做租賃這個(gè)顯然是不可能，開發(fā)商的錢全是借來的，租金連還貸款都不夠用；而讓自住房降價(jià)出售更是不實(shí)現(xiàn)，開發(fā)商當(dāng)初拿地時(shí)是按照售價(jià)制定的拿地策略，本來就不賺錢的自住房再降價(jià)，這樣的事情誰會(huì)去干？

　　不能讓老百姓罵娘，不能讓政府的收入減少，不能讓房企賺錢，這樣的市場(chǎng)環(huán)境下房企該如何呢？轉(zhuǎn)型或許是房企最靠譜的選擇。