2015房地產估價師《制度與政策》沖刺復習（13）

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6.2.4本條對涉及劃撥土地使用權的房地產轉讓價格評估作了規(guī)定。

因為劃撥土地使用權轉讓涉及到國有土地收益的分配，國家法律、法規(guī)對此有比較嚴格的限制。劃撥土地使用權轉讓一般須經土地管理部門批準，并須補交地價或以土地收益折抵。因此，本條規(guī)定以劃拔方式取得土地使用權的，轉讓房地產時應當符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉讓價格評估應當另外給出轉讓價格中所含的土地收益值，并且注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。

6.3房地產租賃價格評估

6.3.3房地產租金構成為：

折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤。

6.4房地產抵押價值評估

6.4.2雖然房地產抵押價值評估時希望了解的是當抵押人不履行債務、抵押權人依法以提供擔保的房地產折價或者拍賣、變賣該房地產時，該房地產所能實現(xiàn)的客觀合理價格折算到設定抵押權時的價值，但由于這種預期價值評估難以準確把握，實際評估的抵押價值是房地產設定抵押權時的價值。

6.4.3本條規(guī)定首次抵押的房地產的抵押價值應為該房地產的價值，即為該房地產未受抵押權約束條件下的價值；而房地產再次抵押時，由于受首次抵押后產生的他項權利的影響，該房地產的擔保價值受到制約，因此本條又依據《中華人民共和國擔保法》規(guī)定，再次抵押的房地產的抵押價值為該房地產的價值大于已擔保債權的余額部分。即該房地產再次抵押的抵押價值不得超過該房地產價值與它已擔保債權價值的正值算術差。

6.4.4本條規(guī)定以劃拔方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應當扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，即：抵押價值=設想為以出讓方式取得的土地使用權連同地上建筑物的價值-預計應繳納的土地使用權出讓金數額。此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。這樣，通過預先考慮處置抵押物時因涉及劃撥土地使用權而須補交土地使用權出讓金，從而保障抵押權人的利益。

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責任編輯：向日葵

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發(fā)布：2007-07-11 11:30 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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