2015房地產(chǎn)估價師《相關知識》復習資料（19）

　　五、強制拍賣的主體、標的、依據(jù)熟悉

　　1、主體：形成法律關系的當事人：委托人——法院；

　　拍賣人——商業(yè)性拍賣機構

　　關系人：標的的所有權人或處分權人、競買人、買受人。

　　2、標的：三個要件：

　?。?）被強制人所有或享有處分權的財產(chǎn)第三人享有到期債權；

　　兩種除外保證人提供擔保的；

　?。?）法院采取了控制性措施的財產(chǎn)（查封、凍結、扣押）；

　?。?）法院委托拍賣的財產(chǎn)。

　　六、房地產(chǎn)拍賣及特征掌握

　　1、含義：標的就是房地產(chǎn)。

　　委托人：個人、法人、司法機關、銀行、典當行、稅務、執(zhí)法機關等；

　　2、特征：

　?。?）數(shù)量多，價值高；

　?。?）法律性強；

　?。?）拍賣結束后續(xù)工作多。

　　七、房地產(chǎn)拍賣的要件掌握

　　1、標的應具備的條件：合法。

　?。?）法律、法規(guī)禁止買賣、轉讓的房地產(chǎn)；房地產(chǎn)產(chǎn)權證、共有、權屬、處分權受限、不符合轉讓條件、茶坊、收回土地使用權；

　　（2）以出讓或劃撥方式取得國有土地，符合轉讓條件；

　?。?）以劃撥方式取得土地使用權的房屋拍賣：經(jīng)批準、出讓金；土地收益繳國家；

　　⑹抵押的，先獲得抵押權人同意，否則承擔責任。

　　2、競買人條件：（3）集體的：

　　A．居住房屋

　　B．非居住房屋

　　八、程序掌握

　　1、房地產(chǎn)估價機拍賣保留價確定：房地產(chǎn)估價為參考價，最終是委托人、拍賣人確定；

　　2、產(chǎn)權過戶：簽訂拍賣房地產(chǎn)的轉讓合同書、取得房地產(chǎn)產(chǎn)權證。

　　九、注意事項掌握

　　1、不同權屬狀況：

　　（1）抵押：抵押與非抵押——抵押優(yōu)先；誰先起訴，誰先受償；

　?。?）國有、集體的：上級許可意見；

　　（3）用途轉換的：進一步收取原始產(chǎn)權證相關文件；

　　（4）共有的：書面同意轉讓意見；

　　（5）有租賃的：告知承租人；

　　（6）分層、分套的：按分攤的建筑面積取得相應比例的土地使用權；

　?。?）附屬設施、公共部門、公用設備：說明、辦理有關規(guī)定；

　?。?）成套的不得分割拍賣。

　　2、價格評估：一般比正常市場成交價格偏低；（償債、缺陷、短期付款）

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