2015年房地產(chǎn)估價師基本制度與政策備考講義資料（1）

　　1.0.1 制定本規(guī)范的目的主要有三個：一是規(guī)范房地產(chǎn)估價行為；二是統(tǒng)一房地產(chǎn)估價程序和方法；三是促使做到估價結果客觀、公正、合理。

　　實行房地產(chǎn)估價的法律依據(jù)是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。”第58條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。”在房地產(chǎn)估價中還需遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法》的其他有關規(guī)定。例如，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第12條關于土地使用權出讓金最低價的規(guī)定，第39條、第50條關于劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓時應繳納土地使用權出讓金或土地收益的規(guī)定，第55條關于出租劃撥土地使用權上的房屋應將租金中所含土地收益上繳國家的規(guī)定，等等；《中華人民共和國土地管理法》第47條關于征用土地補償?shù)囊?guī)定。

　　1.0.2 本規(guī)范的適用范圍是在中華人民共和國境內(nèi)從事各種房地產(chǎn)估價活動。

　　凡是在中華人民共和國境內(nèi)從事房地產(chǎn)估價活動，無論是土地使用權出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（包括買賣、贈與、抵債等）、租賃、抵押、典當、保險、課稅、征用拆遷補償、分割析產(chǎn)、拍賣底價、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產(chǎn)價值證明或記帳，還是企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產(chǎn)清算，以及住房制度改革中的房地產(chǎn)估價、商品房預售條件中的估價、房地產(chǎn)復核估價等，都應遵守本規(guī)范。

　　1.0.3 獨立、客觀、公正，是對房地產(chǎn)估價的總要求。

　　獨立，是要求房地產(chǎn)估價時不應受外界不合理因素的干擾和影響。

　　客觀，是要求房地產(chǎn)估價時要盡可能地減少估價人員的主觀意志對估價過程和估價結論的影響。房地產(chǎn)估價并非由估價人員主觀地確定市場價格，而是客觀地反映市場價格的形成過程和結果。房地產(chǎn)估價應力求客觀、準確、合理地模擬市場的價格形成過程將估價對象的客觀合理價格或價值反映出來。公正，是要求房地產(chǎn)估價時必須站在中立的立場上，不偏袒當事人的某一方，特別是不可有意無意地偏向委托方。

　　2.0.1 本條強調(diào)了房地產(chǎn)包括房地產(chǎn)的物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的房地產(chǎn)權益。

　　房地產(chǎn)是物質(zhì)實體與權益的結合，依托于物質(zhì)實體上的權益主要有所有權、使用權、抵押權、租賃權等。物質(zhì)實體是權益的載體，而最終體現(xiàn)房地產(chǎn)價值的是其權益。同一物質(zhì)實體的估價對象房地產(chǎn)，如果附著于其上的權益不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。

　　本條所稱土地是指地球的表面及其上下的一定空間。本條所稱建筑物包括房屋和構筑物。房屋是指能夠遮風避雨并供人居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或進行其他活動的空間場所，一般由基礎、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦嫾M成。構筑物是指建筑物中除了房屋以外的東西，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動，例如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

　　本條所稱其他地上定著物是指與土地、建筑物不能分離，或雖然能夠分離，但分離后會破壞土地、建筑物的功能或完整性的物。

　　2.0.2 本條所稱專業(yè)估價人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價人員執(zhí)業(yè)資格考試合格，由有關主管部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價的人員，目前有注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員兩種。

　　2.0.3 在實際估價中，估價對象的物質(zhì)實體可能既有土地也有建筑物，也可能只是它們中的某一部分，例如是土地、房屋、構筑物、附屬設施、在建工程等各種房地產(chǎn)物質(zhì)實體的某一部分；但估價對象同時必須包括依托于該物質(zhì)實體上的具體權益。

　　2.0.4 估價結果的期望用途，也即估價是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或何種政府行為、民事行為的需要。各種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或政府、民事行為的需要主要包括：土地使用權出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（包括買賣、贈與、抵債等）、租賃、抵押、典當、保險、課稅、征用拆遷補償、分割析產(chǎn)、拍賣底價、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產(chǎn)價值證明或記帳，企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產(chǎn)清算，住房制度改革、商品房預售和估價結論復核等。

　　2.0.5 估價時點不是隨意給定的，也不完全與估價作業(yè)日期相同，它需要估價人員根據(jù)估價目的來確定。在估價之前，它說明了估價中需要估算和判定的是哪個具體日期的客觀合理價格或價值；當估價結果作出后，它說明了該估價結果是在哪一個時間上的客觀合理價格或價值，以便于應用。估價時點應采用公歷表示，并應精確到日。

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