房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點要點（4）

　　第三節(jié) 盈虧平衡分析

　　1．盈虧平衡分析的基本原理

　　1.1 概念及分類

　　概念

　　對于投資項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間有一個轉(zhuǎn)折點，稱為盈虧平衡點，也就是利潤為零時的點

　　在這一點上，銷售收入等于總成本費用，既不虧本也不盈利

　　基本方法

　　建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷售量之間的函數(shù)關(guān)系

　　盈虧平衡分析分類一

　　線性盈虧平衡分析

　　非線性盈虧平衡分析

　　盈虧平衡分析分類二

　　臨界點分析－利潤達(dá)到最低要求時

　　保本點分析－利潤為零時

　　【2006年真題】

　　房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中，臨界點分析是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到利潤為零時的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合來顯示項目風(fēng)險程度。 （ ）

　　【答案】X

　　【解析】臨界點分析是利潤達(dá)到最低要求時，而非利潤為零時。利潤為零時為保本點。

　　1.2 線性函虧平衡分析

　　【2008年真題】

　　某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000 ㎡，規(guī)劃容積率≤4，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80﹪，項目的固定成本為5000萬元，預(yù)計平均銷售單價為4500元／㎡，則使項目達(dá)到盈虧平衡的單位變動成本為（ ）元／㎡．
　　A．2350.00
　　B．2937.50
　　C．3250.00
　　D．4062.50

　　【答案】A

　　【解析】

　　總建筑面積=10000×4=40000

　　可銷售面積=40000×80%=32000

　　銷售單價×銷售量=固定成本+單位可變成本×銷售量

　　設(shè)單位變動成本為x

　　X=0.235（萬元）

　　本題的難點在于，計算銷售收入要用可銷售面積，而計算變動成本要用建筑面積

　　【2007年真題】

　　某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬㎡，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元㎡（按建筑面積計），預(yù)測能夠以8000元／㎡（按建筑面積計）的銷售價格實現(xiàn)全部銷售則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計）為（ ）元/㎡.
　　A．3000
　　B．5000
　　C．7500
　　D．8000

　　【答案】C
　　【解析】作此類題一定要注意單位，有的是萬元，有的是元，要統(tǒng)一。

　　土地面積=10000平方米 建筑面積=土地面積×容積率=10000×1.5=15000平方米

　　設(shè)土地價格為x，根據(jù)盈虧平衡點的公式 銷售收入=總成本，列出下式

　　80000×15000=10000x×15000

　　X=7500

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