2015房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》講義精選（9）

　　第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

　　【本章的特點(diǎn)】

　　考題所占分值大

　　理論性非常強(qiáng)，技術(shù)含量高

　　計(jì)算題多，難度大

　　【本章學(xué)習(xí)方法】

　　必須聽懂講解，而且要多次反復(fù)聽課

　　必須把典例案題與歷年真題搞懂，并獨(dú)立完成

　　必須聽課－練習(xí)－再聽課－再練習(xí)，光聽不練沒有用

　　必須保證這部分的學(xué)習(xí)時(shí)間

　　【本章內(nèi)容框架】

　　第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別

　　第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)

　　第三節(jié) 動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算

　　第四節(jié) 靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算

　　第五節(jié) 清償能力指標(biāo)及其計(jì)算

　　第六節(jié) 房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)經(jīng)比選

　　第七節(jié) 相關(guān)計(jì)算總結(jié)

　　【內(nèi)容詳解】

　　第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別

　　1. 投資與成本

　　投資

　　指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定開發(fā)、經(jīng)營目的而預(yù)先墊支的資金

　　種類

投資分類　用途　價(jià)值形式　回收形式　固定資產(chǎn)投資　用于建造或購置建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)　在使用過程中以折舊形式計(jì)入成品成本　通過成品銷售以貨幣形式回收　流動(dòng)資金　指工業(yè)項(xiàng)目投產(chǎn)前預(yù)先墊付，用于購買原材料、燃料動(dòng)力、支付工資等的費(fèi)用以及被制成品占用的周轉(zhuǎn)資金　在每個(gè)生產(chǎn)周期周轉(zhuǎn)一次，在整個(gè)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用，　在項(xiàng)目壽命周期末，以貨幣形式回收　

　　成本

　　產(chǎn)品的成本就是活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)的消耗

　　銷售成本（完全成本）＝生產(chǎn)成本＋銷售費(fèi)用

　　投資分析中的成本與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本的不同

　　財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)是實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，數(shù)據(jù)是唯一的；投資分析中的成本是對(duì)未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，各種影響因素不同，不同的方案有不同的成本數(shù)據(jù)

　　在投資分析的成本中，還要列入一些財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中沒有的成本概念，如機(jī)會(huì)成本、沉沒成本、不可預(yù)見費(fèi)用等

　　【2006年真題】

　　下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（ ）。
　　A．與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣
　　B．應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來確定
　　C．與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣
　　D．是對(duì)項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算

　　【答案】 D
　　【解析】A是不完全一樣，而非完全不一樣

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