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房地產估價師經營與管理課程講義（14）
2．房地產市場細分（五種分類）
2.1 按地域范圍細分（區(qū)域性市場）
按城市劃分
按城市內的某一具體區(qū)域劃分
按省或自治區(qū)劃分
按大片區(qū)進行劃分
2.2 按房地產用途細分
居住物業(yè)市場
商業(yè)特業(yè)市場
工業(yè)物業(yè)市場
特殊物業(yè)市場
土地市場
2.3 按增量存量細分*
一般的分類
房地產一級市場－土地使用權出讓市場
房地產二級市場－土地使用權轉讓，新建商品房租售市場
房地產三級市場－存量房地產交易市場
土地市場
土地一級市場－土地使用權出讓市場
土地二級市場－土地使用權轉讓市場
房屋市場
一級房屋市場（增量市場或一手房市場）
二級房屋市場（存量市場或二手房市場）
2.4 按交易形式細分*
房地產交易市場總分
轉讓
租賃
抵押
土地交易市場（土地使用權的交易）
土地買賣
土地租賃
土地抵押
房地產產品交易
新建成的房地產產品交易子市場
銷售（含預售）
租賃（含預租）
抵押
存量房地產交易子市場
租賃
轉讓
抵押
保險
【2007年真題】
房地產市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產產品交易不包括（ ）子市場。
A．租賃
B．銷售
C．保險
D．抵押
【答案】C
【解析】存量房市場才包含保險子市場。
2.5 按目標市場細分
按建造標準或價格水平細分
低檔
中低檔
中檔
中高檔
高檔
按目標市場的群體特征細分
老年住宅市場
青年公寓市場
…。
【2008年真題】
“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包含有（ ）。
A．按地域范圍細分
B．按房地產用途細分
C．按增量存量細分
D．按交易形式細分
E．按目標市場細分
【答案】ABD
【解析】某市是按地域細分，別墅是按用途細分，銷售是按交易形式細分。
【2006年真題】
在對某市房地產市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場，”這種劃分所采用的市場細分標準有（ ）
A．按存量增量細分
B．按交易形式細分
C．按目標市場細分
D．按房地產用途細分
E．按地域細分
【答案】BCDE
【解析】
某市－按地域劃分
甲級－按目標市場細分
寫字樓－用途
租賃－交易形式
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