毛坯房

詞條釋義
　　毛坯房又稱為“初裝修房”，這樣的房子大多屋內只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理。而屋外全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應按設計文件完成裝修工程。
選擇技巧
　　在房地產市場中毛坯房依然占據著主角位置，雖然毛坯房在出售前大多已經過相關部門的工程驗收，但購房者在把毛坯房變成展現自我個性的空間之前，還需要對毛坯房的驗收標準有所了解。
        在選擇毛坯房時需要對以下八個方面多加留意：
        1、全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應按設計文件完成裝修工程。
　　2、公用部位、公共設施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設備(配電箱、柜、盤、插座、開關、燈具等)等都應按設計文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測試項目。
　　3、各種管道應進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調試等驗收工作。
　　4、屋面工程項目進行蓄水、淋水試驗。
　　5、戶門以內各房間采用預制樓板或現澆板頂棚的，應做到不抹灰、用膩子找平，達到板縫密實、無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直；戶門以內各房間基層地面混凝土應做到表面平整、壓實，達到粘結牢固、無裂縫。
　　6、有防水要求的房間地面應嚴格按照防水層、保護層的建筑要求來規(guī)劃，在驗收時應進行兩次蓄水試驗，做到無滲漏。
　　7、地漏與泛水坡度符合設計要求，達到不倒泛水，結合處嚴密平順，無滲漏。
　　8、各種房間水泥地面基層標高，應考慮預留再裝修時的高度尺寸要求。
裝修建議
　　對新購買的毛坯房的裝修，首先考慮到在現有房型的基礎上，盡量首先考慮有利于采光、通風、和有利于局部更改而又不影響房屋結構的原則，其次才根據自己的喜好和方案，來對毛坯房作出裝修的計劃和預算，然后開始備料施工。
　　房屋的裝修，其室內的布置、布局、風格等都可以根據自己的愛好來決定，所用的材料也可以根據自己的經濟狀況考慮決定使用什么檔次的用料；但是房屋中的電線、水管等，也就是人們常說的“水電工”所用的材料和工人的施工水平，一定要用正規(guī)的施工人員和使用優(yōu)質材料，因為那一般是在裝修工作剛開始時的第一道工序，而且這些水和電的管線都是采用“墻內暗埋”的工藝，所以如果用了質量不太“放心”的材料后，可能會后患無窮，今后的麻煩會很多。 一般來說，電線上必須用帶有“GB”標記的國標線材，水管應該用優(yōu)質的，在江蘇地區(qū)優(yōu)質而又使用的“口碑”比較好的是“P-PR”（皮爾薩水管），雖然這些優(yōu)質材料價格貴了些，但免去了今后使用上的麻煩，用起來放心。電路上，一般總控制盒的總空氣開關可用C-67系列的PVC空氣開關組件盒，總開關用63A或者最少40A的，其余各分路空氣開關可根據該線路上的總負荷容量的1.2---1.5倍選用，凡是該空氣開關的輸出端是接插座的，必須使用帶漏電保護的空氣開關（PVC的C--45系列），照明線路的分路總開關可用普通不帶漏電保護的單極空氣開關（PVC的C--45系列）。其它方面的用材和施工最好是本著美觀、實用，又符合自己所喜歡的風格的材料，根據自己的情況而定。 刷漆步驟編輯本段回目錄　　“墻面”這種東西，要是墻面做的不好，不僅會對家中的整體環(huán)境有影響，還會使居住者的心情變得很差。嚴格說，裝修時對墻面的裝修已經包括了“裝修”和“裝飾”兩部分，基層處理可算作“裝修”范疇（基礎性強，一次施工長期受益），刷漆、貼壁紙等可算作“裝飾”（裝飾性強，可定期更換）。
“毛坯房刷乳膠漆”是比較典型的案例，可把施工過程分成了八步：

步驟一大檢查
　　全面檢查毛坯房內需要刷漆的水泥墻面是否堅實、平整。如果墻面的抹灰層不夠結實或者存在大的裂縫和孔洞，建議投訴開發(fā)商或者物業(yè)，要求其重做。個別孔洞如自己修補，可使用石膏填補。
        1、檢查墻面是否堅實、平整是收房驗房的一個步驟。看墻面是不是結實，簡便的檢驗方法如下：找個堅硬點的物體（如鑰匙、螺絲刀等），在墻面劃一劃，看看是不是掉渣。查找裂縫和孔洞沒什么捷徑，唯有細心+耐心。
　　2、一般不建議在廚衛(wèi)刮膩子刷涂料，最好貼瓷磚。
步驟二成品保護
　　處理墻面時會有粉塵，而且難免會有膩子、涂料或其他膠水滴落，所以一定要提前做好對房間內已有裝修成品的保護工作。將保護工作單獨列為一步，是為了增加大家對其的重視。切不可因為一時大意而留下什么遺憾，尤其是家中有一些不耐臟的裝飾品的時候，論壇中來詢問清理辦法的帖子實在太多了！
步驟三刮膩子準備
　　確保墻面堅實、平整，用鋼刷或其他工具清理墻面，使水泥墻面盡量無浮土、浮沉。在墻面輥一遍混凝土界面劑，盡量均勻，待其干燥后（一般在2小時以上），就可以刮膩子了。
        1、界面劑的用途：封閉基層，防止膩子因水泥墻面疏松、浮土或過干等原因而出現問題，其表面比水泥墻面更適合膩子附著。
　　2、如果不打算刷界面劑，一定注意下面文字：夏季施工，墻面較干，施工前應輥一遍清水（不留明水），防止膩子因吸水率過快而出現針孔或開裂。
　　3、新作水泥墻面（比如開發(fā)商重做抹灰），必須等到水泥的28天養(yǎng)護期過去之后，才能進行刮膩子，否則很容易出現膩子氣泡、強度不夠的現象。
　　4、貼布（牛皮紙）：其主要作用是抗裂，成本較高，一般墻面沒有必要做。但對于保溫墻面、較疏松的墻面、已經開裂的墻面來說，貼布效果較為明顯，可以考慮使用（以后我會詳細論述這種情況）。
步驟四刮膩子
　　刮膩子前應測量墻面的平整度（用2m以上檢測尺），以確定要刮膩子的方法。一般墻面刮2面膩子即可，既能找平，又能罩住底色。平整度較差的膩子需要在局部多刮幾遍。如果平整度極差，墻面傾斜嚴重，可考慮先刮一遍石膏進行找平，之后再刮膩子。每遍膩子批刮的間隔時間應在2小時以上（表干以后）。
        1、選擇耐水膩子：821是被命令限制使用的膩子品種，它不耐水、不結實、易起皮、開裂，很多工人為增加821的結實程度經常向其中添加白乳膠、108膠等膠水，為健康留下了隱患。耐水膩子不存在上述風險，它結實、耐水、兌水即可使用無需任何膠水、長期使用不需鏟除（10-20年），是真正能夠達到“一次施工長期受益”的產品。
　　2、耐水膩子單此施工不能刮得太厚，否則會在干燥過程中開裂，這是其美中不足的地方。因此，平整度較差時就需要多次施工，甚至用石膏先粗粗打一遍厚底才行。石膏不耐水、不結實，而且凝固時間極快，滿屋批刮石膏顯然并不合適。
　　3、攪拌耐水膩子時，應按粉：水=2：1左右的比例配置，用電鉆先攪拌一遍，基本均勻后放置10分鐘左右，再用電鉆充分攪拌，這時便可以使用了。
步驟五打磨膩子
　　耐水膩子完全上強度之后（5-7天）會變得堅實無比，此時再進行打磨就會變得異常困難。因此，建議刮過膩子之后1-2天便開始進行膩子打磨。打磨可選在夜間，用200瓦以上的電燈泡貼近墻面照明，邊打磨邊查看平整程度。打磨膩子時會產生大量粉塵，請在場人員備好口罩，雖然膩子無毒、無害，但粉塵卻不是什么好東西，要注意預防。
步驟六刷底漆
　　清理打磨后的膩子表面的浮塵后，便可以涂刷底漆。底漆涂刷一遍即可，務必均勻，待其干透后（2-4小時）可以進行下一步驟。
　　1、關于底漆：底漆的作用與混凝土界面劑相似，但除了提供良好附著之外，底漆還可起到節(jié)省部分面漆的作用?，F在生活節(jié)奏較快，很多家庭常常等不及膩子完全干透、堿性消失（5-7天）再刷漆，這時就更有必要先刷一層抗堿底漆，以封閉耐水膩子的堿性（這是耐水膩子的另一個瑕疵），否則涂料容易出現問題，尤其是有顏色的涂料，還會出現地圖般顏色不均的現象。
        2、底漆是否需要兌水，可以參考所購底漆的說明，各有不同。
步驟七刷面漆
　　面漆通常要刷兩遍，每遍之間應相隔2-4小時以上（視其表干時間而定）待其基本干燥。第二遍面漆刷完之后，需要1-2天才能完全干透，在涂料完全干透前應注意防水、防旱、防曬，防止漆膜出現問題。
        1、涂刷方式：輥涂與噴涂各有優(yōu)劣，輥涂漆膜表面自然、有質感，而且耗漆不多，噴涂漆膜表面細膩、光滑，但耗漆較多。具體選擇可根據個人喜好和經濟能力來確定。
　　2、兌水量：大多乳膠漆開蓋狀態(tài)較為粘稠，通常要兌些水，以便更好施工。具體兌水量每種漆各有不同，最多不過30%以內，需要注意的是，有顏色的漆兌水一定要慎重，否則容易出現顏色不均的現象。
步驟八驗收
　　成活墻面應堅實、平整、陰陽交豎直、無裂縫、無孔洞、顏色均勻、漆膜飽滿，還要注意檢查成品保護的情況。漆膜干透之后，大功基本告成了！上述雖只是各種墻面裝修中的一種情況，但卻很有代表性。其他各種墻面裝修都可從這幾步中演化出來。舉例如下：舊墻翻新的步驟一：檢查現有墻面的結實程度。如結實，直接將面層的漆膜打掉，做好步驟二即可跳入步驟六；如不結實，則將現有墻皮全部鏟掉，進入步驟二。
        檢查舊墻是否結實：
        1、目測是否有起皮、開裂、起鼓，如有則不結實；
        2、找鈍器（如小錘子）敲墻面，檢查是否有空鼓，如有則不結實；
        3、向現有膩子層（將乳膠漆打磨掉）潑點水，用鏟刀鏟下，看是否容易鏟掉，如可輕松鏟掉則不結實。貼壁紙，前五個步驟都相同（裝修部分），從步驟六開始不同，改為刷基膜等等，此處再不詳述。
與二手房比較
　　隨著各地商品房建設步伐加快，二手房市場的房源越來越多，而流入二手樓市的毛坯房也緊跟著多了起來。消費者到房產中介處看房，究竟該選擇毛坯房還是舊房？其實，毛坯房和舊房各有優(yōu)劣，購房者可以根據自己的實際情況，按需所取。下面我們就地理位置、交通、購房風險、免費物業(yè)管理系統、小區(qū)居住環(huán)境等幾大因素，對毛坯房和舊房進行對比。
地理位置
　　毛坯房：隨著市中心內可供開發(fā)土地的縮減，越來越多的新樓盤均開發(fā)在相對偏遠的區(qū)域，因此流入二手樓市的毛坯房也大都地理位置相對較遠。舊房：大多數舊房由于建成時間較早，因此多分布于城市中心區(qū)或較成熟的商圈內，地理位置也就自然優(yōu)越些。房價及戶型面積
　　毛坯房：新房普遍戶型面積較大，單價較高，如此算下來總價自然不菲。尤其是位于市中心區(qū)域的毛坯房，大面積房源占到很大的市場份額，這也導致購房成本大增。

　　舊房：舊房戶型面積普遍偏小，但是其總價卻相對較低，而這正是購房者所看重的。同時，舊房的價格更為多元化，選擇面更寬，有不少建成時間并不算太長的舊房，其單價也要低于周邊的新房，相對來說實惠得多。交通環(huán)境
　　毛坯房：有些新房位于新開發(fā)地段，交通也受到客觀條件的制約。

　　舊房：分布于市中心內的舊房交通環(huán)境得天獨厚，較發(fā)達的路面交通為人們日常出行提供了便利條件。

　　購房風險

　　毛坯房：由于預售制度的存在，目前購房者所購買的新房通常是所謂的“期房”，而購房者只能看到開發(fā)商提供的樣板房，憑空想象未來的家，而一旦交房入住后，購房者有可能發(fā)現房屋的某些細節(jié)方面與最初預期不符。

　　此外，最大的風險在于開發(fā)商有可能無法辦理大產證，從而導致購房者也無法取得小產證。還有就是期房存在“爛尾”的風險，也就是開發(fā)商資金鏈出現問題，難以建下去。

　　舊房：舊房是現房現賣，所有的都擺在明處，房屋品質好壞一目了然，降低了購房者的風險。當然，舊房也不是完全沒有風險，最大的風險來自賣家的誠信方面，如故意偽造證件賣出他人房產，可能導致購房者竹籃打水一場空。物業(yè)服務
　　毛坯房：現在新房大都主打服務牌，物業(yè)配套設施相對較成熟，如小區(qū)綠化環(huán)境、保安巡邏、停車位的管理、大堂電梯間的服務等方面都較為完善。同時，在聘請物業(yè)公司時，往往也會選擇那些信譽好、服務品質高的公司。

　　舊房：很多舊房建于上個世紀，小區(qū)綠化一般，同時社區(qū)內車位缺乏，十分擁擠；免費物業(yè)管理系統都是由一些規(guī)模較小的公司來管理，管理水平相對不高。升值潛力
　　毛坯房：新房的升值潛力不小，這是因為雖然大多數新房所在區(qū)域相對較偏遠，但是隨著市政整體規(guī)劃進程的進一步加快，遠郊區(qū)域樓盤將會逐漸吸引人們的眼球，而逐漸受到購房者追捧。

　　舊房：購房講究地段，這是鐵律。舊房憑借其地理位置優(yōu)越、交通便利、小戶型面積、總價較低等優(yōu)勢，一直是市場中的熱點物業(yè)。同時，由于其在租賃市場的強勁表現，其升值潛力也不容小覷。