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歷史風(fēng)貌建筑價值體系簡介
與一般建筑不同，對歷史風(fēng)貌建筑價值的認(rèn)識和判斷增加了“歷史人文”的因素，該因素在決定整個建筑價值上非常重要。因此，歷史風(fēng)貌建筑的價值構(gòu)成因素中既包括所有類型建筑都包含的市場因素，又包括歷史風(fēng)貌建筑特有的非市場因素。市場因素和非市場因素在影響歷史風(fēng)貌建筑價格方面扮演著不同的角色。對于同一棟歷史風(fēng)貌建筑而言，隨著時間的推移，市場因素的影響會逐漸趨于弱化，而非市場因素反之，這個特性就表現(xiàn)出歷史風(fēng)貌建筑的稀缺性、獨一無二性以及其歷史沿革等文物特性。在借鑒國內(nèi)外經(jīng)驗的同時，課題組經(jīng)過多次調(diào)研和反復(fù)論證，對天津市歷史風(fēng)貌建筑豐富的價值有了較為全面、系統(tǒng)的了解，進(jìn)一步認(rèn)識到價值體系必須完整地反映歷史風(fēng)貌建筑所具有的諸如歷史、人文、藝術(shù)以及功能等各方面價值的要求。
因此，課題組在設(shè)計非市場因素指標(biāo)時，主要考慮了歷史風(fēng)貌建筑的歷史久遠(yuǎn)度、文物價值、歷史事件名人影響度、建筑典型性、距完整核心風(fēng)貌區(qū)中心的距離或在核心風(fēng)貌區(qū)內(nèi)所處位置、歷史真實性和生活延續(xù)性等方面；市場因素指標(biāo)設(shè)計則更多地考慮歷史風(fēng)貌建筑作為普通建筑價值評估的影響因素，如反映歷史風(fēng)貌建筑區(qū)域間差異的因素以及土地和歷史風(fēng)貌建筑物自條件對價值產(chǎn)生影響的因素。整個價值體系按照商業(yè)、辦公、住宅三種類型設(shè)計，共 3 層 33 個指標(biāo)。每個指標(biāo)都有相應(yīng)的評分標(biāo)準(zhǔn)，各個層次、指標(biāo)的相對重要性由權(quán)重決定。各項指標(biāo)劃分做到清晰、不重合，各層次劃分符合包含關(guān)系，有較大的適應(yīng)性。各個指標(biāo)所賦權(quán)重是綜合 30～50位專家的意見，以評分的形式綜合確定下來的。權(quán)重可以控制各種能夠因素對評估結(jié)果的影響，也即說明各個評估列項在綜合價值中的重要程度。綜合全部的指標(biāo)分值和指標(biāo)權(quán)重，就得到了目標(biāo)歷史風(fēng)貌建筑各指標(biāo)的權(quán)重分值，將權(quán)重分值還原為各指標(biāo)實際分值，所有指標(biāo)的實際分值總和即為目標(biāo)歷史風(fēng)貌建筑的總分值，進(jìn)而推算出價格。
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