“萬萬沒想到”：萬科與萬達正式建立戰(zhàn)略合作關系

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61歲的王健林和50歲的郁亮端起紅酒杯一碰，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達集團和住宅龍頭萬科集團，正式建立了戰(zhàn)略合作關系。在5月14日的簽約儀式上，萬科與萬達均表示，此次雙方簽署的是框架協(xié)議，未來具體的合作安排會根據(jù)項目情況來確定。

“萬達聚焦商業(yè)，把住宅交給萬科；萬科聚焦三好住宅和城市配套服務，謹慎對待商業(yè)地產(chǎn)。”這樣一種合作態(tài)勢，引人關注。未來，雙方的合作主要通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式進行，即由萬科開發(fā)項目中住宅部分，萬達開發(fā)項目中商業(yè)部分，以實現(xiàn)優(yōu)勢互補；此外，雙方也表示將共同探討基于現(xiàn)有項目進行合作開發(fā)的可能性。

萬科集團總裁郁亮認為，“萬科和萬達特別有緣分，兩個公司都姓萬；兩家的創(chuàng)始人都姓王，一個是早期在南面稱王，一個在北面稱王；后期了一個在住宅稱王，一個在商業(yè)稱王。”房地產(chǎn)行業(yè)白銀時代的到來，使兩巨頭走到了一起，雙方“門當戶對，一見鐘情”。

而王健林稱，如果雙方接下來的談判能達成一致，將是超過千億級規(guī)模的。對于萬達和萬科為何能走到一起，萬達集團董事長王健林表示，是雙方戰(zhàn)略轉型的不謀而合。萬達從2014年就開始力推輕資產(chǎn)模式，逐漸把企業(yè)的收入和利潤轉移到服務業(yè)方面；萬科也在尋求轉型。“這兩家企業(yè)能夠走到一起，說明今后代表著一種趨勢，在今后中國的行業(yè)里不但有競爭，更多的是合作，從競爭走向競合，可能這就是行業(yè)的一個方向。而且這種競合不是簡簡單單的抱團取暖。”

對于合作模式的核心，王健林說，是發(fā)揮各自的優(yōu)勢。萬達現(xiàn)在做商業(yè)和文化旅游，萬科的優(yōu)勢在住宅方面做得精，成本控制得好，管理的口碑比較好，同時物業(yè)口碑很好，萬科對價格的控制比萬達更精細一些。萬科和萬達都走向了海外，雙方合作不僅局限于國內(nèi)，也包括海外的全球合作。

王健林表示，萬達輕資產(chǎn)現(xiàn)在正按計劃在走，從簽約到開業(yè)有一個過程，今年開業(yè)的26個廣場，全部是輕資產(chǎn)，由萬達持有；明年至少會超過50個；到2020年，萬達輕資產(chǎn)廣場的比重會超過重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)的總數(shù)會比重資產(chǎn)還要多。“輕資產(chǎn)就沒有任何的銷售任務，考核的核心是兩點，一是成本控制的方式，二是招商租金控制的能力，這是決定商業(yè)模式是否成功的關鍵。”

萬科總裁郁亮則認為，萬科定的是未來十年的轉型，第一個是“三好”住宅，有巨大的空間；第二個是城市配套服務的轉型，這一塊主要是消費，主要是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和消費地產(chǎn)，消費地產(chǎn)是包括養(yǎng)老，也包括社區(qū)商業(yè)等，這是萬科的重點。所以在這個時候萬科跟萬達的合作，互相彌補長短，對萬達的轉型也會有很大的幫助。

此外，還有一個疑問就是“萬萬”合作，是成立平臺公司還是分公司？王健林表示，雙方肯定要成立合作公司，兩個大集團之間合作，無論從風險、財務、融資、控制，沒有一個合作公司，是不行的。一個項目合作就要成立一個合作公司，其中一定是萬達的股份會小一點，因為現(xiàn)在萬達在力推輕資產(chǎn)。

有專家稱：轉型前，萬達是“以住養(yǎng)商”的模式，資金主要來自銀行貸款、銷售回款和租金收入以及部分自有資金、建筑商墊資和新物業(yè)中長期抵押貸款等。其中，支撐一個項目的資金六成左右來自銀行貸款，其他靠主力店、自有資金的支撐，整個結構非常需要來自住宅等銷售物業(yè)提供的現(xiàn)金流。“萬達輕資產(chǎn)轉型之后的想法則是，著重運營商業(yè)地產(chǎn)，從運營中獲取相對穩(wěn)定的盈利，擺脫銷售模式。”

當“成本+利潤”的考核指標開始變化，萬達操作項目的開發(fā)體系、資金體系，甚至收入、利潤構成，都可能產(chǎn)生變化。在輕資產(chǎn)轉型過程中，萬達的架構會有變化，比如收縮住宅板塊，聚焦商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，這次與萬科合作，加速了這種變化。

方在電商領域均會有突破性進展，在這個方向上，雙方（特別是萬達），或能產(chǎn)生類似阿里巴巴O2O落地的價值體現(xiàn)。而目前萬達也在朝這個方向走，它的運營模式在產(chǎn)生深刻變化。萬達和萬科的合作對雙方估值會有推動，但推動力有多大，還要看具體細節(jié)的執(zhí)行。不過雙方整體構想是不錯，在股價上或有一些短期效應出現(xiàn)。

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