2015房地產估價師知識點整理：房地產法概述

　?。ㄒ唬┓康禺a法的概念

　　房地產法是調整房地產財產權和房地產開發(fā)、經營、管理、服務及與房地產相關的各種經濟關系的法律規(guī)范的總稱。

　　（二）房地產法的淵源

　　房地產法的淵源是指房地產法的表現形式。我國房地產法主要包括：

　　1、憲法

　　憲法是我國的根本法，規(guī)定我國的基本社會制度和根本政治制度，也是法律的立法基礎。我國憲法的第九條規(guī)定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，……由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。”第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。”“農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。”“一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。”這兩條規(guī)定為房地產立法提供了憲法依據。

　　2、 法律

　　我國的法律是指全國人民代表大會及其常務委員會制定和頒布的規(guī)范性文件。法律的效力僅次于憲法。這一層次的房地產法包括《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產規(guī)劃法》和《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等，此外，《中華人民共和國合同法》中也有相關的規(guī)定。

　　3、 行政法規(guī)和規(guī)章

　　行政法規(guī)、規(guī)章是國家行政機關依法制定和發(fā)布的規(guī)范性文件。由于房地產業(yè)是一項新興產業(yè)，在立法上也處于起步階段，必然表現為大量的行政法規(guī)和規(guī)章。包括《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《城市房地產開發(fā)管理暫行辦法》、《城市房地產交易價格管理暫行辦法》、《城市房地產預售管理辦法》《城市房地產轉讓管理規(guī)定》等等。

　　4、 地方法規(guī)

　　地方法規(guī)是指省、自治區(qū)、直轄市、省會城市、國務院規(guī)定的較大的市人民代表大會及其常務委員會制定的規(guī)范性文件。例如《廣東省土地管理實施辦法》、《深圳經濟特區(qū)土地管理條例》、《上海市房地產轉讓辦法》、《上海市房地產抵押規(guī)定》等等。地方法規(guī)僅在本行政轄區(qū)內有效。

　　5、 司法解釋

　　最高人民法院和最高人民檢察院在處理房地產案件中就司法實踐中出現的問題作出的權威解釋，也是房地產法的組成部分。如最高人民法院作出的《關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》等。

　?。ㄈ┓康禺a法的基本原則

　　1、 國有土地有償、有期限使用原則。

　　國有土地有償、有期限使用是我國土地制度的重大改革，也是房地產立法的基礎。這一原則在憲法中得以明確規(guī)定，并貫穿于《土地管理法》等法律中。

　　2、 經濟、社會和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。

　　經濟效益是指房地產企業(yè)必須以市場為導向，提高管理水平和經營能力，實現高利潤；社會效益是指房地產開發(fā)不僅解決住房問題，還要通過配套建設，完善城市基礎設施和公共服務設施，提高城市綜合服務能力；環(huán)境效益是指房地產業(yè)必須嚴格遵守城市規(guī)劃的要求，為城市環(huán)境作貢獻。三者不可有所偏廢，特別要注意片面追求經濟效益，置社會效益、環(huán)境效益于不顧的作法。

　　3、 保護房地產權利人合法權益的原則。

　　房地產權利人是指享有土地使用權、房屋所有權、房屋使用權、抵押權等等的公民和法人，我國房地產法律中處處體現這一原則的精神。比如，規(guī)定國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在使用年限屆滿之前不回收；只有在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回，并給予相應的補償。

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