2015房地產(chǎn)估價師知識點整理：房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的方式

　　1、直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目

　　這是房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓最直接最明確的方式。受讓方與轉(zhuǎn)讓方直接簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同，約定后者將其已擁有的某一房地產(chǎn)開發(fā)項目包括相應的各項權(quán)利（包括但不限于土地使用權(quán)）和義務轉(zhuǎn)讓給前者。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方和受讓方應當在項目轉(zhuǎn)讓合同簽訂后先行辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，之后在三十日內(nèi)持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

　　2、以單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓

　　在該種模式下，轉(zhuǎn)讓方和受讓方之間并不直接簽訂房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同，而是簽訂一份土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，在該合同中甚至不涉及房地產(chǎn)項目的類似用語，合同內(nèi)容簡明直接地指向土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。但如前所述，某一地塊的土地使用權(quán)和以該地塊為基礎形成的房地產(chǎn)項目是密不可分的，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必然意味著原房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移。建設部《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》也明確規(guī)定：通過出讓獲得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓時，受讓方應當遵守原出讓合同附具的規(guī)劃設計條件，并由受讓方向城市規(guī)劃行政主管部門辦理登記手續(xù)。土地使用權(quán)出讓合同所反映的受讓方的權(quán)利義務（包括規(guī)劃設計條件的內(nèi)容）正是一個房地產(chǎn)項目的主要內(nèi)容。因此，以簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的方式完全可以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓。

　　3、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓

　　此種方式的具體操作模式是：受讓方與轉(zhuǎn)讓方（原土地使用權(quán)人和房地產(chǎn)項目主體）既不簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同也不簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，而是由受讓方與轉(zhuǎn)讓方的股東簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，整體收購轉(zhuǎn)讓方的股權(quán)，受讓方由此變?yōu)樵恋厥褂脵?quán)人和項目主體的唯一股東，擁有原土地使用權(quán)人和項目主體全部的所有者權(quán)益，實際操控原房地產(chǎn)項目的開發(fā)和經(jīng)營。此種方式在形式上并未發(fā)生土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)和項目開發(fā)權(quán)的移轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)人和項目主體依然是原來的公司，沒有物權(quán)的變更、也沒有項目主體的變更，但項目的實際控制者已經(jīng)發(fā)生了改變。

　　此種方式的有利之處在于：由于對外的土地使用權(quán)主體和項目主體并未發(fā)生改變，因此無需進行相關的權(quán)屬變更登記程序；不會產(chǎn)生與房地產(chǎn)交易相關的稅、費，與直接的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或項目轉(zhuǎn)讓相比，可節(jié)省以下稅費：相當于成交金額3%的契稅、0.5%的交易手續(xù)費、轉(zhuǎn)讓方須承擔的5%的營業(yè)稅和土地增值稅2%，同時還可合理規(guī)避因不具備土地使用權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓的條件而導致轉(zhuǎn)讓不能的障礙。正因為上述有利因素，此種方式在房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓中得到了較為廣泛的采用。

　　但此種方式也存在著不可忽視的弊端，主要體現(xiàn)為受讓方將承擔一般股權(quán)收購中作為收購方通常存在的風險。比如：收購方無法完全預知目標公司（即原土地使用權(quán)人和項目主體）的凈資產(chǎn)是否與股權(quán)轉(zhuǎn)讓方所披露的完全一致，可能因為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方的故意或疏忽行為（包括未披露的或有債務的發(fā)生）以及預期債權(quán)不能實現(xiàn)而導致目標公司的凈資產(chǎn)實際大大低于股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的約定，收購方的所有者權(quán)益因此受到損害，向轉(zhuǎn)讓方的追償也可能難以實現(xiàn)。

　　4、以出資成立聯(lián)營公司并轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓

　　此種方式的具體操作模式為：受讓方與轉(zhuǎn)讓方共同出資設立一個新的房地產(chǎn)開發(fā)公司，而轉(zhuǎn)讓方的出資即為其擁有的并擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓方出資義務的完成，則意味著新公司獲得了原屬于轉(zhuǎn)讓方的土地使用權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)項目，隨后，受讓方再將轉(zhuǎn)讓方對新公司的股權(quán)予以收購，其收購價款即可等同于項目轉(zhuǎn)讓價款。如此一來，新公司的股權(quán)全部為受讓方所擁有，受讓方間接地但又是實際地控制了新公司對該土地的使用權(quán)和相應的房地產(chǎn)項目的運作。

　　此種方式與上述第3種方式較為類似，操作程序上比第3種方式復雜，因土地使用權(quán)作為出資，將會產(chǎn)生相應稅費。但是對于受讓方而言，可以借此減少單純地收購一個舊有公司股權(quán)因資產(chǎn)狀況不明晰所帶來的難以預期的風險。

　　5、在司法拍賣程序中以受讓土地使用權(quán)或房地產(chǎn)權(quán)利的方式獲得某一房地產(chǎn)開發(fā)項目

　　此種方式在前些年清掃城市爛尾樓時運用較多。受讓人以參與司法拍賣的方式競買獲得某一爛尾樓

　　以上五種方式，各有利弊，孰優(yōu)孰劣，難以定論。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)本企業(yè)的具體情況和要求、根據(jù)擬受讓之房地產(chǎn)項目的具體情況及該項目原主體的具體情況綜合分析判斷，方能作出最恰當?shù)倪x擇。

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