2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：房地產(chǎn)估價(jià)誤差

　　房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)

　　房地產(chǎn)估價(jià)是建立在房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象，及其所在的房地產(chǎn)子市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的認(rèn)識(shí)，以及相關(guān)制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值影響的判斷基礎(chǔ)上的。從理論上講，合格的（或者說具有專業(yè)勝任能力的）房地產(chǎn)估價(jià)師會(huì)對(duì)估價(jià)對(duì)象及其所在的房地產(chǎn)子市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律有全面、正確的認(rèn)識(shí)，并可以準(zhǔn)確判斷相關(guān)制度、政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響。因此從理論上講，不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值應(yīng)相同，而且對(duì)于為交易提供價(jià)值參考依據(jù)的估價(jià)，評(píng)估價(jià)值的正確與否可以由事后的實(shí)際成交價(jià)格來驗(yàn)證。

　　但在實(shí)際中，常常會(huì)出現(xiàn)不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象，在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值不相同，也與實(shí)際成交價(jià)格有差異。這就產(chǎn)生了估價(jià)準(zhǔn)確性的問題。

　　實(shí)際上，估價(jià)總是處于信息不完全和不確定性下做出的，并且不同的房地產(chǎn)估價(jià)師擁有的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的信息一般也不可能完全相同。因此，即使都是合格的房地產(chǎn)估價(jià)師也難以得出完全相同的估價(jià)結(jié)果，只會(huì)得出近似的估價(jià)結(jié)果，而且評(píng)估價(jià)值都會(huì)有一定的誤差，即：

　　評(píng)估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值+誤差

　　在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，估價(jià)準(zhǔn)確性的問題經(jīng)常出現(xiàn)在估價(jià)委托人起訴估價(jià)師的法庭訴訟中。在專家證人（公認(rèn)的具有較高專業(yè)能力的估價(jià)師）的引導(dǎo)下，法官使用了“誤差范圍（marginoferror）”的指標(biāo)。其概念是評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的“真實(shí)價(jià)值（truevalue）”偏差的可接受范圍。如果評(píng)估價(jià)值超出了誤差范圍，即可認(rèn)為估價(jià)師有“專業(yè)疏忽（professionalnegligence）”。很多時(shí)候，法官使用的誤差范圍是10%，有時(shí)誤差范圍放寬到15%.對(duì)于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)，誤差范圍放寬到20%.

　　目前，英國(guó)估價(jià)行業(yè)對(duì)判斷估價(jià)準(zhǔn)確性的意見，是考察估價(jià)師的估價(jià)過程而不是估價(jià)結(jié)果。例如，估價(jià)師是否遵守了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，是否明確地告知委托人估價(jià)過程和估價(jià)結(jié)果的性質(zhì)和有限性。我們知道，估價(jià)結(jié)果受限于估價(jià)師現(xiàn)有的知識(shí)水平和范圍，以及數(shù)據(jù)的完整性和估價(jià)業(yè)務(wù)的時(shí)間要求。合格的估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)其估價(jià)結(jié)果的有限性有清楚的認(rèn)識(shí)，采用多個(gè)假設(shè)來處理現(xiàn)有的知識(shí)水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響明確地告知委托人。事實(shí)上，不同的估價(jià)師采用不同的假設(shè)，是造成很多情況下對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值不相同的重要原因。

　　需要指出的是，一般之所以不直接使用實(shí)際成交價(jià)格來判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，還因?yàn)楣纼r(jià)結(jié)果是假定在正常交易情況下所形成的價(jià)格，而實(shí)際成交時(shí)的交易情況并不一定正常，實(shí)際成交價(jià)格不一定是正常市場(chǎng)價(jià)格。

　　為了防止不同的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值出現(xiàn)較大偏差，促使評(píng)估價(jià)值更加客觀合理，相關(guān)估價(jià)國(guó)際組織、區(qū)域組織以及許多國(guó)家和地區(qū)的估價(jià)行業(yè)組織或者政府部門，制定了指導(dǎo)估價(jià)師從事估價(jià)業(yè)務(wù)的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則、指南等。

　　例如，國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（InternationalValuationStandardsCommittee，簡(jiǎn)稱IVSC）制定并努力推廣《國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（InternationalValuationStandards，IVS）；

　　歐洲估價(jià)師協(xié)會(huì)聯(lián)合會(huì)（TheEuropeanGroupofValuers'Associations，簡(jiǎn)稱TEGoVA）制定了《歐洲估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（EuropeanValuationStandards，EVS）；

　　美國(guó)估價(jià)促進(jìn)會(huì)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（TheAppraisalStandardsBoardofTheAppraisalFoundation）制定了《專業(yè)估價(jià)操作統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)}（UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice，USPAP）；

　　英國(guó)的皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RoyalInstitutionofCharteredSurveyors，簡(jiǎn)稱RICS）制定了《評(píng)估和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（RICSAppraisalandValuationStandards）；

　　日本制定了《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)基準(zhǔn)》；

　　中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“內(nèi)政部”制定了《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則》；

　　香港測(cè)量師學(xué)會(huì)制定了《物業(yè)估值準(zhǔn)則》（TheHKISValuationStandardsonProperties）；

　　中國(guó)內(nèi)地制定了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及發(fā)布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等。

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