2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》：交易情況修正

　　交易情況修正：

　　采用“可比實例成交價格比其正常市場價格高或低多少”的說法；修正系數(shù)為100/（100±S），高為+，低為-；注意分子和分母不要顛倒了，其數(shù)值±應與前面描述的交易情況一致。

　　1.交易稅費非正常負擔：正常價=賣方得價/（1-賣方稅費）=買方出價/（1+買方稅費）；

　　2、強迫買賣（賣低買高）；3、厲害關(guān)系人的交易（一般低；也有大股東高賣給上市公司）；

　　4、缺乏行情（賣低、買高）；5、急于**或購買（賣低或買高）；

　　6、有偏好（高）；7、相鄰房地產(chǎn)（高）；

　　8、拍賣、招標等特殊方式的交易（其成交價不一定比協(xié)議價更高，是否修正要說明理由）。

　　市場狀況調(diào)整：

　　以成交日期為基準，采用“可比實例在估價時點的價格比在其成交日期的價格高或低多少”的說法；調(diào)整系數(shù)為（100±T）/100，注意分子和分母不要顛倒了。

　　1、價格指數(shù)法（采用本地區(qū)同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率）：

　　定基指數(shù)——調(diào)整系數(shù)=估價時點指數(shù)/成交日期指數(shù)。

　　環(huán)比指數(shù)-調(diào)整系數(shù)=成交日期下一期指數(shù)×再下一期指數(shù)×……×估價時點指數(shù)。

　　2、價格變動率法：期內(nèi)遞增減——調(diào)整系數(shù)=（1±變動率）^期數(shù)。

　　期內(nèi)平均升降——調(diào)整系數(shù)=（1±變動率×期數(shù)）。

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整：

　　以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準，采用“可比實例在成交日的房地產(chǎn)狀況比估價對象在估價時點的房地產(chǎn)狀況優(yōu)或劣多少”的說法，調(diào)整系數(shù)為100/（100±R），優(yōu)為+，劣為-；注意分子和分母不要顛倒了，其數(shù)值±應與前面描述的房地產(chǎn)狀況一致。

　　1、區(qū)位狀況比較調(diào)整：位置、樓層、朝向、交通、環(huán)境、外部配套設(shè)施等。

　　2、實物狀況比較調(diào)整：土地——面積、形狀、地基、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施、平整程度等。

　　建筑物-面積、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、設(shè)施、裝修、層高、年齡、完損程度、外觀、空間布局等。

　　3、權(quán)益狀況比較調(diào)整：土地使用年期調(diào)整系數(shù)=[1-1/（1+Y）^n]/[1-1/（1+Y）^N].

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