2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。

　　房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，貨幣的購(gòu)買(mǎi)力是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價(jià)格也是不斷變化的。實(shí)際上，隨著時(shí)間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，例如建筑物變得陳舊過(guò)時(shí)。因此，同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間往往會(huì)有不同的價(jià)值。這就要求房地產(chǎn)估價(jià)必須先確定某個(gè)特定時(shí)間。但是，這個(gè)特定時(shí)間既不是委托人也不是房地產(chǎn)估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。我們把這個(gè)由估價(jià)目的決定的特定時(shí)間稱(chēng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，并一般用公歷年、月、日表示。

　　確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)除了說(shuō)明評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，還是評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，因此，在估價(jià)時(shí)究竟是采用發(fā)布變更之前還是之后時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)來(lái)確定。再如，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，如果選取的可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（通常是這種情況），就需要把可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此調(diào)整之后的可比實(shí)例成交價(jià)格，才可以作為估價(jià)對(duì)象價(jià)值的參照值。

　　特別需要強(qiáng)調(diào)的是，遵守估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則并不是把評(píng)估價(jià)值說(shuō)成是某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值就算遵守了，更本質(zhì)的是估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定應(yīng)當(dāng)在先，價(jià)值估算應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了“評(píng)估價(jià)值”之后，再把它定義為某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。在實(shí)際估價(jià)中，通常是評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值，一般將房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象期間或者估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)的某個(gè)日期（特別是完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日）確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是在此期間，也可因特殊需要，將過(guò)去或者未來(lái)的某個(gè)時(shí)間確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。在具體的一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過(guò)去或者未來(lái)，是由估價(jià)目的決定的，并且所對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也會(huì)有所不同。因此，在估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭。確定了估價(jià)目的，其他便可以根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。

　　不論是何種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)與所對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的匹配關(guān)系，見(jiàn)教材《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》。

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