2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：銷售稅費(fèi)

　　銷售稅費(fèi)

　　銷售稅費(fèi)是指預(yù)售或銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方（在此為房地產(chǎn)開發(fā)商）繳納的稅費(fèi)，可分為下列兩類：

　?。?）銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（通常簡稱“兩稅一費(fèi)”）。

　?。?）其他銷售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。

　　銷售稅費(fèi)一般是按照售價的一定比例收取，例如“兩稅一費(fèi)”一般為售價的5.5%.因此，銷售稅費(fèi)通常按照房地產(chǎn)價值的一定比例來測算。

　　值得指出的是，這里的銷售稅費(fèi)不包括應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費(fèi)以及應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。不包含應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費(fèi)，是因?yàn)樵u估價值是建立在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價值。不包含應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅，是為了便于實(shí)際估價中正常開發(fā)利潤率的調(diào)查、估計(jì)。因?yàn)橥恋卦鲋刀愂且约{稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)的，每筆轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額都可能不同，從而應(yīng)繳納的土地增值稅會有所不同；企業(yè)所得稅是以企業(yè)為對象繳納的，一個企業(yè)可能同時有多種業(yè)務(wù)或者多個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有的業(yè)務(wù)或項(xiàng)目可能盈利較多，有的業(yè)務(wù)或項(xiàng)目可能盈利較少，有的業(yè)務(wù)或項(xiàng)目甚至虧損，從而不同的企業(yè)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅會有所不同。

　　開發(fā)利潤

　　開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)商（業(yè)主）的利潤，而不是建筑承包商的利潤。建筑承包商的利潤已包含在建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用中。現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入（售價）減去各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是典型的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得的利潤，是需要事先估算的，因此，運(yùn)用成本法估價需要先估算出開發(fā)利潤。

　　估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)：

　?。?）為了與銷售稅費(fèi)中不包括土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對客觀合理的開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡稱稅前利潤.

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