2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：空間市場

　　房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場的區(qū)別和聯(lián)系

　　房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場是將房地產(chǎn)市場進行的一種人為劃分方式。房地產(chǎn)空間市場更強調(diào)房地產(chǎn)市場的物理屬性及其使用功能，房地產(chǎn)資產(chǎn)市場是從投資房地產(chǎn)的角度下的定義。

　　兩者的聯(lián)系體現(xiàn)在：空間市場的供求變化影響資產(chǎn)市場的需求，反過來，資產(chǎn)市場又決定空間市場的供給。

　　兩者的區(qū)別在于：房地產(chǎn)空間市場的存在形式有租賃房地產(chǎn)或擁有房地產(chǎn)兩種途徑，換句話，房地產(chǎn)空間市場的存在形式不一定非要擁有產(chǎn)權(quán)；房地產(chǎn)資產(chǎn)市場存在形式只能是通過擁有房地產(chǎn)這一條途徑。

　　房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因

　　房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因有：①供需因素的影響，其中以金融相關(guān)因素的變動最為關(guān)鍵；②市場信息不充分，導(dǎo)致從供需兩方面調(diào)整不均衡的時間存在時滯（time.1ag）；③生產(chǎn)者與消費者心理因素的影響，如追漲不追跌、一窩蜂的投機或非理性預(yù)期；④政策因素的影響，如容積率控制、農(nóng)地征用控制；⑤政治沖擊，如社會政治動蕩；⑥制度因素的影響，如預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中介與估價制度的健全程度等；⑦其他因素，如生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟形勢等。

　　其實，造成房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因是多方面的，也是很復(fù)雜的。正是由于房地產(chǎn)市場的這種周期循環(huán)特性，造成了房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險中的“周期風(fēng)險”。

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