2015年房地產估價師《理論與方法》：成本法理論依據

　　成本法的理論依據

　　成本法的理論依據是生產費用價值論——商品的價格是依據其生產所必要的費用而決定。具體又可分為從賣方的角度看和從買方的角度看。從賣方的角度看，房地產價格是基于其過去的“生產費用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格不能低于他為開發(fā)建設該房地產已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。進一步來看，當一種房地產的市場價格低于它的成本（包含利潤）時，它就不會被開發(fā)建設，除非它的市場價格升高了；而如果一種房地產的市場價格遠遠高于它的成本，則它將會很快進入市場，直到它的市場價格降下來。

　　從買方的角度看，房地產的價格是基于其社會上的“生產費用”，類似于“替代原理”，是買方愿意支付的最高價格不能高于他預計重新開發(fā)建設該房地產的必要支出及應得利潤，如果高于，則還不如自己開發(fā)建設（或者委托別人開發(fā)建設）。例如，當房地產為土地與建筑物的綜合體時，買方在確定其購買價格時通常會這樣考慮：如果自己另外購買一塊類似土地的現時價格是多少，然后在該塊土地上建造類似建筑物的現時費用又是多少，此兩者之和便是自己所愿意支付的最高價格。當然，如果該房地產中的建筑物是舊的或者在質量、功能方面存在缺陷，或者建筑物本身以外還有一些不利因素，則買方在確定其愿意支付的最高價格時通常還會考慮建筑物折舊，即還要減價。

　　由上可見，一個是不低于開發(fā)建設已花費的代價，一個是不高于預計重新開發(fā)建設的必要支出及應得利潤，買賣雙方可以接受的共同點是正常的開發(fā)建設代價（包含開發(fā)建設的必要支出及應得利潤）。因此，房地產估價師便可以根據重新開發(fā)建設估價對象的必要支出及應得利潤來求取估價對象的價值。

　　成本法雖然在本質和理論依據上與市場法不同，但也有相似之處。在成本法中，折舊可以視為一種房地產狀況調整，即將估價對象假定為“新的”狀況下的重新購建價格，調整為實際上是“舊的”狀況下的價格。因此，成本法與市場法的本質區(qū)別，不是看是否有減去折舊，而是看“重新購建價格”或“可比實例價格”的來源方式。如果“重新購建價格”或“可比實例價格”是直接來源于市場上類似房地產的成交價格，則就屬于市場法；如果是通過價格構成各部分的累加方式求取的重新開發(fā)建設成本，則就屬于成本法。為便于理解，以評估一臺舊機器的市場價值為例來說明：如果該舊機器的市場價值是通過市場上相同的新機器的市場價格減去折舊來求取，則表面上的成本法實質上是市場法，這里的折舊實質上是實物狀況調整；如果是通過重新生產相同的新機器的成本（包括原料費、加工費、稅金、利潤等）減去折舊來求取，則才真正是成本法。成本法中房地產價格各個構成部分以及建筑物折舊的求取，通常會采用市場法。

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