中國房地產第一波風險暴露樓市警報將要拉響？

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如果預測成真，信貸政策這個“金箍”松開，房價這個“孫猴子”也可能再次放肆，那么，“剛需族要抓住買房機會”將不再是提醒，而是警報。這一觀點值得關注。

瑞士銀行近日發(fā)布2015-2016年度經濟展望報告，預計中國經濟增速將從2015年開始跌破7%而進入“六時代”。并認為，盡管中國未來穩(wěn)增長政策會加碼，但房地產下滑對內需的拖累幅度會更大。

報告分析稱，拖累中國經濟增速，使其可能跌破7%的主要因素是房地產業(yè)的下滑。2015年房地產新開工面積將繼續(xù)下跌10%-15%，并拖累GDP增長1.5%左右。

中國國務院參事夏斌夏斌認為，當前的中國經濟毫無疑問處在一種困局之中。從拉動GDP增長的角度看，出口的貢獻不能給予太高的希望，消費率的提高是一個漫長的過程。

投資中制造業(yè)產能過剩，基礎設施建設很難繼續(xù)維持高增長。因此要想保住GDP增長7.5%左右的目標，房地產投資是關鍵的一環(huán)。

 夏斌曾在今年六月份的一篇內部報告中說，“當前經濟走勢關鍵看房市，房市下跌已成必然定勢”。而如果住房銷量下降，房價下降，存在系統(tǒng)性風險爆發(fā)的可能性。

夏斌認為，至少風險會分成四波出現，且不排除四波風險會并行出現。

第一波，房市價量齊跌，價格在跌但程度不高，量也在跌，賣不出去了。這種狀況現在已經開始。房地產抵押貸款的資產質量最早出問題，房地產企業(yè)的問題最早出現。抵押物的市值馬上下跌，開發(fā)貸款的質量問題緊隨其后。

面對抵押物價格的下跌和開發(fā)貸款可能還不出來的房地產企業(yè)，銀行行長的第一反應是馬上收緊貸款，收舊貸款，不給新貸款。這樣做直接效應是部分房地產企業(yè)馬上資不抵債，破產。間接效應是GDP下跌，這是第一波。

第二波，收緊房企銀根的連鎖反應是，涉及上下游40個行業(yè)的投資會進一步深度下行。和房地產業(yè)相關的水泥、鋼鐵、玻璃等40個行業(yè)現在已經產能過剩，如果房地產投資再進一步下降，產能過剩問題更大。

因此導致這批相關的非房地產行業(yè)產出減少，或者減少投資，或者倒閉破產，進一步影響全局性的投資和GDP，這是第二波。

第三波，地方GDP馬上下滑，地方政府破產。去年一年，地方政府和房地產相關的八項稅收加上土地出讓金的收入，一共有6.4萬億。狹義的土地財政對房地產的依賴度達到53%。有些地方更高，100%多的都有。

在這種情況下，如果房市價量齊跌，首先會出現什么情況?房地產企業(yè)拿地的積極性會減弱。今年5月份，武漢、沈陽、長沙、佛山已經紛紛出現地方政府拍地拍不出去，因為房地產企業(yè)房子賣不出去，價格都跌了，老板不愿意拿地了。

據披露，有些城市已經出現土地拍賣流標，二次流標。今年10個典型城市，5月份的土地收入已經同比下降了25%。

最新的7、8月份的數據沒有放進去。我們假設今年下降5%到10%，地方政府由于資金壓力，沒有錢了，怎么辦?收縮基礎設施建設，棚戶區(qū)改造資金配套不夠，保障房建設以及民生的其他投入都發(fā)生困難。直接影響是，地方GDP馬上下滑。

現在全國每年大量的基礎設施建設，80%都是銀行的錢，或者金融系統(tǒng)的錢。地方政府是用20%的土地收入來撬動了這80%的基礎設施資金。地方政府普遍以土地抵押向銀行融資，如果地價進一步下跌，對地方政府無疑是雪上加霜，GDP的增速前景更加暗淡。這個時候，地方政府如果急了，唯一的出路是加快拍賣土地。

但越加快拍賣土地，地價跌得越快，這是必然結果。地價跌得越快，會從房地產企業(yè)、地方債等各種渠道，激化銀行資產質量的惡化。這樣的話，使整個社會債務慢慢陷入倒塌的惡性循環(huán)，銀行就不敢貸了。