2012年北京商鋪地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)趨勢(shì)分析

盡管有新增供應(yīng)入市，但北京商鋪物業(yè)市場(chǎng)的有效供應(yīng)仍然有限

截至2011年底，北京中高端購(gòu)物中心物業(yè)總存量擴(kuò)大到462萬(wàn)平方米。國(guó)貿(mào)三期，優(yōu)唐二期以及鳳凰匯購(gòu)物中心在年內(nèi)落成并正式營(yíng)業(yè)，為市場(chǎng)添增總建筑面積約111,000平方米。即便如此，市場(chǎng)有效供應(yīng)依然緊缺。此外，上述三項(xiàng)目開業(yè)初期的品牌進(jìn)駐率分別達(dá)到90%、70%和80%。部分購(gòu)物中心于第四季度開始試營(yíng)業(yè)，如凱德晶品購(gòu)物中心，并將在2012年正式全面營(yíng)業(yè)。

商鋪物業(yè)市場(chǎng)需求超過(guò)有效供應(yīng)，導(dǎo)致空置率下降

總體而言，在2011年，多種業(yè)態(tài)零售商對(duì)優(yōu)質(zhì)零售商鋪的需求依然不減，眾多國(guó)際知名品牌在北京開設(shè)新店、擴(kuò)張或續(xù)租。北京中高端購(gòu)物中心的整體平均空置率下降到9.8%，環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。時(shí)尚服飾自2008年以來(lái)繼續(xù)表現(xiàn)為北京優(yōu)質(zhì)商鋪需求的主要業(yè)態(tài)。譬如，Alexander McQueen和Vivienne Tam繼續(xù)擴(kuò)張，與此同時(shí)，其他知名品牌包括American Eagle、Hogan以及Forever 21亦首次挺進(jìn)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。其次，由于多數(shù)中國(guó)人生活品質(zhì)的提高，特別在飲食方面的要求不斷增長(zhǎng)，餐飲業(yè)對(duì)于商鋪的需求也不斷上升。同時(shí)，鑒于中高收入階層不斷上漲的消費(fèi)需求，珠寶、電子產(chǎn)品、娛樂(lè)、家居產(chǎn)品以及汽車等業(yè)態(tài)對(duì)于物業(yè)的需求也隨之增長(zhǎng)。

購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)極化現(xiàn)象明顯

成熟的購(gòu)物中心業(yè)績(jī)良好，近期完成培育期之項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)漸入佳境，而一些新開業(yè)和定位不明確的購(gòu)物中心則面臨更多挑戰(zhàn)，租金有下降的趨勢(shì)。截至2011年末，北京中高端購(gòu)物中心首層平均租金環(huán)比增長(zhǎng)6.55%，同比增長(zhǎng)10.52%至每月每平方米765.36元。就各商圈而言，王府井商圈仍然是租金最昂貴地段，其首層平均固定租金達(dá)每月每平方米1,480元，同比增長(zhǎng)21%，西單商圈則緊隨其后。部分商場(chǎng)通過(guò)對(duì)物業(yè)重新裝修，調(diào)整業(yè)態(tài)和品牌組合，實(shí)現(xiàn)租金的大幅提升，豐聯(lián)廣場(chǎng)即是其中一例。

投資回報(bào)率下降，購(gòu)地開發(fā)成為又一選擇

盡管過(guò)去幾年北京商鋪物業(yè)市場(chǎng)的投資回報(bào)率有所下降，但是由于租金的長(zhǎng)期的上漲態(tài)勢(shì)以及各零售商日益增長(zhǎng)的需求，許多投資者和發(fā)展商仍然對(duì)其趨之若鶩。但由于交易機(jī)會(huì)的有限，2011年僅有三宗交易完成。例如，嘉德亞洲（中國(guó)）投資12.1億元收購(gòu)了冠城廣場(chǎng)的零售部分。除了購(gòu)買現(xiàn)有的或者在建的商場(chǎng)之外，直接購(gòu)地開發(fā)似乎也成為了一些資金雄厚，且具有整合零售資源以及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商的選擇之一。譬如，香港置地集團(tuán)在王府井商圈購(gòu)置土地并計(jì)劃將其開發(fā)成綜合性購(gòu)物中心，暫定名為王府井國(guó)際品牌中心。

展望

由于國(guó)際經(jīng)濟(jì)局勢(shì)的動(dòng)蕩以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放緩，大眾對(duì)消費(fèi)會(huì)更加謹(jǐn)慎，消費(fèi)信心也會(huì)有所下降。

這最終可能會(huì)在一定程度上影響2012年的零售市場(chǎng)。不過(guò)，考慮到人均可支配收入的增加，高端產(chǎn)品消費(fèi)需求的持續(xù)上升，以及投資渠道的有限性，北京的零售市場(chǎng)前景理應(yīng)維持良好。

據(jù)估計(jì)，2012年將會(huì)有八個(gè)中高端購(gòu)物中心入市。其中包括一些預(yù)租率已達(dá)到60%，但由于運(yùn)營(yíng)問(wèn)題而推遲至2012年開業(yè)的項(xiàng)目，以及數(shù)個(gè)由具有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的海外發(fā)展商所開發(fā)的項(xiàng)目。因此，預(yù)計(jì)2012年北京中高端購(gòu)物中心場(chǎng)的新增供應(yīng)將達(dá)到822,000平方米。

2012年北京優(yōu)質(zhì)商鋪的需求構(gòu)成合理

市場(chǎng)觀察表明，更多的需求將來(lái)自國(guó)際百貨公司、高級(jí)定制、時(shí)裝、箱包以及美容保健等行業(yè)，其中不乏一些領(lǐng)先的零售品牌，如Macy’s、Mitsukoshi、Michael Kors、Borbonese以及J Brand等。根據(jù)許多新商場(chǎng)已經(jīng)獲取的預(yù)租率，明年北京中高端購(gòu)物中心整體平均空置率應(yīng)在9%至12%的范圍徘徊(截至2012年年底)。

新增供應(yīng)對(duì)整體平均租金將帶來(lái)負(fù)面影響

盡管2012年末市場(chǎng)空置率預(yù)計(jì)僅有較小幅度的同比增長(zhǎng)，然而，代理商為了爭(zhēng)取代理份額而形成日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)以及品牌商與代理商之間的博弈會(huì)某種程度上拉升租金。這種現(xiàn)象尤以珠寶首飾、鐘表、飾品及化妝品業(yè)態(tài)為甚。預(yù)測(cè)，2012年北京中高端購(gòu)物中心的租金在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上會(huì)有小幅增長(zhǎng)。鑒于市場(chǎng)上可供交易的商鋪物業(yè)數(shù)量稀缺，2012年北京商鋪物業(yè)市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)，尤其系整售機(jī)會(huì)，將十分有限。盡管如此， 2012年北京商鋪物業(yè)投資市場(chǎng)仍會(huì)有一定量的交易，兩宗整售交易有望在2012年第一季度完成。同時(shí)，投資回報(bào)率在短期至中期內(nèi)將持續(xù)下降。

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