2013年我國商鋪價格的決定因素解析

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    城市的綜合租金水平是影響商鋪定價的直接因素

    影響商鋪價格的定性指標可能有很多，但是定量依據(jù)指標只有一個，那就是周邊的租金水平。大凡投資人在買商鋪的時候，會首先調查項目周邊的租金水平，根據(jù)這個城市商鋪投資的資本化率（也就是我們一般講的投資回報基本水平）決定能支撐什么樣的銷售價格。該方法最適用于針對具體項目參考周邊商鋪的租金水平，由此可直接決定購買商鋪的性價比是否合適。

    對任何一個城市而言，由于級差地租因素，城市中心商業(yè)區(qū)和其它區(qū)域的商鋪租金肯定是有差距的，關鍵是差異大小的問題。對中小型城市而言，中心商業(yè)區(qū)只有1~2個，導致商業(yè)區(qū)與其它區(qū)域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷售價格非常高；對大城市來說，不僅有市級商業(yè)中心區(qū)，還有區(qū)域商業(yè)中心以及社區(qū)商業(yè)中心等，相對于小城市而言，其租金的差異不是特別大。因此我們可以說，開發(fā)項目所處位置的租金水平將直接決定項目本身的定價。

    二、流通力和第三產業(yè)發(fā)達程度

    城市的流通力和第三產業(yè)發(fā)達程度是影響城市總體商鋪價格的關鍵因素

    中國商業(yè)經濟學會副會長、中國人民大學黃國雄教授有一個著名的論段：城市核心競爭力主要表現(xiàn)為生產力與流通力的乘數(shù)。即：競爭力=生產力╳流通力。在生產相對穩(wěn)定的條件下，流通力成為決定因素。流通力小于1，不僅本地生產能力無法實現(xiàn)，而且內外交流堵塞，這就大大削弱了城市的競爭力。如果流通力大于1，不僅可以彌補本地生產能力的不足，而且通過促進內外交流、優(yōu)勢互補、組合配置，可極大提高城市的輻射力和影響力。比如新加坡之所以取得舉世矚目的經濟成就，并不在于它的生產優(yōu)勢，而在于強大的流通力；我國的香港之所以成為國際大都市，被評為亞洲最佳商業(yè)城市，也是因為其第三產業(yè)的發(fā)達。

    而流通力的發(fā)達程度和第三產業(yè)的發(fā)展狀況，將直接影響當?shù)厣啼佔?a href="http://www.newsbd7.com/jinhe/" target="_blank">金和銷售價格，浙江的溫州、義烏、紹興等地的商鋪為什么賣的快、價格高，就是因為當?shù)匾呀浶纬傻母鞣N規(guī)模和市場，不僅影響到全國，而且輻射世界。即使在同一個城市不同區(qū)域，因為流通力的差異，商鋪租金的差異也非常大。如北京的亞寶路以吉利大廈、天涯大廈為代表其租金遠遠高于西單、王府井、國貿，因為該區(qū)域是中國對前蘇聯(lián)、東歐國家貿易的窗口；而中關村已經形成的電子市場其市場覆蓋華北、東北等市場，所以，小商鋪才能賣出14萬/㎡（套內面積）的天價。

    所以，開發(fā)商在給商鋪定價的時候，還應結合項目的實際情況，即使同一個項目隔一條馬路，價格也許差倍數(shù)。所謂"一步三市"就是這個道理。

    三、成長空間

    我們在山東東營曾經對商鋪投資人進行定性訪談，當?shù)赝顿Y人投資預期"只要回報比銀行利息高，我們就能接受"，意味著投資人的期望內部收益率在4%~5%；而在北京，投資人普遍預期是在8~10年收回全部投資，期望的內部收益率在10%~-15%。這反映了不同城市商鋪投資的資本化率和投資預期問題。

    在這里我們講的是資本化率，而不是內部收益率（IRR），雖然在某些時候他們可能表達了同一個意思，但有本質的不同。內部收益率（IRR）是指將房地產投資未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)為現(xiàn)值作為初始投資所使用的貼現(xiàn)率，也就是指每年投入的一元錢獲得的利潤百分比。而資本化率是指物業(yè)購買價格和營業(yè)凈收入之間的比率，該值通過市場上的可比物業(yè)或市場數(shù)據(jù)資料來獲得。一個城市在商鋪的需求和供應相對平衡的狀態(tài)下，資本化率是投資人購買商鋪期望的內部收益率，他通過調查和比較同區(qū)域商鋪的租金收入或營業(yè)凈收入和購買商鋪價格比率，就可知道資本化率，并將此比率作為期望的投資內部收益率。

    這幾年北京的商鋪投資市場涌入了大量的外地投資人，如建外SOHO五次拍賣中有4套被外地人買走；中關村科貿開盤溫州人提前10多個小時就開始排隊；銀科大廈01號商鋪更是被神秘山西買家以7500萬買走，創(chuàng)下中關村單筆商鋪成交的最大紀錄。我以為主要原因是中小城市商鋪投資的收益率比較低，而北京商鋪投資的收益率比較高，這也符合經濟學中資本流動性的原理。

    如果從更深層次分析原因，中小城市投資渠道比較單一也是一個很重要的因素。在北京等大城市，人們可以投資股票、期貨、郵幣卡以及古玩、字畫等，即使投資房地產還可以考慮公寓、寫字樓，但是在中國的許多中小城市還沒有形成這樣的市場，有些城市甚至沒有股票市場，至于投資古玩、字畫也需要到北京來進行交易，何況投資該類市場專業(yè)知識要求更高，風險更大。

    即使要投資房地產，商鋪也是唯一的選擇，因為這樣的城市根本沒有寫字樓和公寓租賃市場。以呼和浩特舉例，呼市現(xiàn)在沒有一個真正的公寓項目，唯一已經面市銷售和租賃的3棟寫字樓中，50%是開發(fā)商頂債銷售出去的。所以，商鋪是中小城市投資人最好的、唯一的投資品種，由于投資的人多、而投資項目少，這也是為什么許多二、三級城市商鋪銷售價格遠高于北京的原因。
 

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