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我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的主要矛盾分析

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        內(nèi)容提示:房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠同時(shí)帶動(dòng)我國(guó)鋼鐵、建材等諸多行業(yè)的共同發(fā)展,因此,房地產(chǎn)行業(yè)的變動(dòng)對(duì)于這些行業(yè)同樣會(huì)造成較大的影響,左右著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展。從2009 年開(kāi)始,國(guó)內(nèi)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的資金開(kāi)始激增,對(duì)GDP 的增長(zhǎng)起到了一個(gè)巨大的推動(dòng)作用,這一點(diǎn)從商品房銷(xiāo)售額占GDP 比重就可以明顯看出。

        我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前主要的矛盾主要體現(xiàn)在四個(gè)方面,分別是政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與GDP 增減之間的矛盾、地方政府在實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)平衡與自身財(cái)政收入增長(zhǎng)之間的矛盾、銀行風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格之間的矛盾、房地產(chǎn)行業(yè)與人民群眾的利益矛盾。

        2012-2016年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)及前景研究報(bào)告

        1 政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與GDP 增減之間的矛盾

        房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠同時(shí)帶動(dòng)我國(guó)鋼鐵、建材等諸多行業(yè)的共同發(fā)展,因此,房地產(chǎn)行業(yè)的變動(dòng)對(duì)于這些行業(yè)同樣會(huì)造成較大的影響,左右著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展。從2009 年開(kāi)始,國(guó)內(nèi)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的資金開(kāi)始激增,對(duì)GDP 的增長(zhǎng)起到了一個(gè)巨大的推動(dòng)作用,這一點(diǎn)從商品房銷(xiāo)售額占GDP 比重就可以明顯看出。如果國(guó)家采取相關(guān)政策抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,那么GDP的高速增長(zhǎng)肯定會(huì)受到不良影響,但是如果不進(jìn)行調(diào)整,那么高位運(yùn)行的房地產(chǎn)價(jià)格與同期國(guó)民收入的增長(zhǎng)水平之間的差距將會(huì)越來(lái)越大。據(jù)有關(guān)部門(mén)的調(diào)查結(jié)果顯示,北、上、廣三地的住房閑置率已經(jīng)超過(guò)了10%,局部地區(qū)甚至達(dá)到了50%,日本房產(chǎn)泡沫、美國(guó)次貸危機(jī)都明確的告訴了我們房地產(chǎn)泡沫的積累會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響,所以國(guó)內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策也由以往的大力支持逐漸向初步抑制的方向轉(zhuǎn)變,其目的就是在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的同時(shí)遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

        2 地方政府在實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)平衡與自身財(cái)政收入增長(zhǎng)之間的矛盾

        我國(guó)分稅制改革的實(shí)行使地方政府50%的稅收都上繳中央,稅收為地方政府創(chuàng)造的收入較以往明顯降低,給不少地區(qū)的地方政府帶來(lái)的很大的困難。為了增加財(cái)政收入,很多地方政府將目標(biāo)瞄準(zhǔn)了手中握有的土地資源,就目前國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況來(lái)看,僅土地出讓金一項(xiàng),就占據(jù)了不少地方政府財(cái)政收入總數(shù)的40%,也就是說(shuō),如果將相關(guān)收入也算入其中的話,地方財(cái)政收入的一大半都是由房地產(chǎn)行業(yè)支撐的,這樣就使一些地區(qū)形成了依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)快速增收的錯(cuò)誤觀念,在本地區(qū)大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè),但是就一個(gè)地區(qū)而言,土地資源以及民眾對(duì)于商品房的需求都不是無(wú)限增長(zhǎng)的,這種模式下的增收雖然具有較高的短期利益,但是卻不符合地區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展的需求,發(fā)展的持續(xù)性和穩(wěn)定性較低。

        在幫助房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各類(lèi)資源當(dāng)中,土地資源無(wú)疑是最重要的一種,它是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ),但是地方政府的限量供應(yīng)政策卻使得土地的市場(chǎng)價(jià)格大幅攀升,為了應(yīng)對(duì)較高的土地獲取價(jià)格、實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化,房地產(chǎn)商就開(kāi)始不斷提高商品房的價(jià)格,若出臺(tái)降低商品房?jī)r(jià)格的政策,開(kāi)發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)投資的信心就會(huì)被極大的挫傷,由此帶來(lái)的土地流拍則會(huì)對(duì)地方政府財(cái)政造成極大的影響,由此導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)失衡現(xiàn)象也會(huì)被進(jìn)一步放大,進(jìn)而嚴(yán)重影響地區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

        3 銀行風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格之間的矛盾

        就目前的實(shí)際情況來(lái)看,國(guó)內(nèi)大部分的商業(yè)銀行都將房地產(chǎn)信貸看做是一只“會(huì)下金蛋的母雞”,在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的過(guò)程中存在著放松信貸條件的傾向。商業(yè)銀行的按揭信貸一方面使消費(fèi)者和房地產(chǎn)商雙雙受益,在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,另一方面,房地產(chǎn)商的一些違規(guī)行為卻增加了商業(yè)銀行的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。雖然在大多數(shù)情況下,這種違規(guī)貸款并不會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)椴涣假J款,但在房地產(chǎn)泡沫的積累方面,這些貸款無(wú)疑起到了推波助瀾的作用。如果房地產(chǎn)價(jià)格上升過(guò)快而脫離了真實(shí)價(jià)值,那么就會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫,如果泡沫破裂,就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的急劇縮水,進(jìn)而給銀行帶來(lái)極大的損失。同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈,加之監(jiān)管不嚴(yán)、房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊的影響,使開(kāi)發(fā)商的資金鏈條日益緊張,如果發(fā)生斷裂,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露出來(lái),使看似繁榮的房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)向,這不僅會(huì)對(duì)銀行、股市造成影響,甚至還會(huì)對(duì)整個(gè)金融市場(chǎng)造成危害。

        4 房地產(chǎn)行業(yè)與人民群眾的利益矛盾

        受較高的土地獲取價(jià)格的影響,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所承貸的建設(shè)費(fèi)用和非建設(shè)費(fèi)用居高不下,為了實(shí)現(xiàn)利益最大化的目標(biāo),開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大幅提高商品房?jī)r(jià)格,每年的增幅指數(shù)已經(jīng)超過(guò)了物價(jià)指數(shù)的升幅。

        國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)約為5%,而國(guó)內(nèi)則至少達(dá)到了15%,并且還有繼續(xù)增加的勢(shì)頭。高利潤(rùn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將會(huì)起到積極的推動(dòng)作用,但是房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲卻在很大程度上抑制了居民在其他方面的消費(fèi)水平,成為了普通民眾的沉重負(fù)擔(dān)。對(duì)于北、上、廣等地的工薪階層來(lái)說(shuō),即便是不吃不喝的工作一輩子,也無(wú)法購(gòu)買(mǎi)一套市區(qū)住房,使“居者有其屋”的社會(huì)理想較難實(shí)現(xiàn),不利于和諧社會(huì)的建設(shè),對(duì)于國(guó)家的宏觀調(diào)控來(lái)說(shuō),這已經(jīng)成為了一個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題。

中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息行業(yè)頻道本文來(lái)源:泛普軟件  責(zé)任編輯:CY144

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發(fā)布:2007-07-07 12:09    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁(yè)]    [關(guān)閉]
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