2011年海南省房地產市場運行分析

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內容提示：2011 年， 海南省房屋成交均價8899.49 元/平方米，同比上升1.88%。根據中國人民銀行?？谥行闹械湫蜆潜P調查，2011 年8-12 月，29 家樓盤成交均價呈微降態(tài)勢，樓盤降價或打折促銷現象不斷出現，市場供需失衡日益顯現。2011 年12 月，島外客戶占比94.54%，一次性付款占比79.56%，說明島外需求和一次性付款格局沒有發(fā)生根本性改變。

（一）投資增幅高位回落，外資流入平穩(wěn)增長。2011 年，房地產市場調控政策持續(xù)緊縮，企業(yè)資金回流減速，對房地產投入趨于謹慎。海南省房地產開發(fā)投資663.05 億元，同比增長41.7%，增速較2010 年回落20.8 個百分點。外資房地產企業(yè)資本金平穩(wěn)增長，同比增長10.83%，占海南省資本金流入總額的一半以上。

 2012-2016年中國房地產中介市場分析及發(fā)展趨勢研究報告

（二）銷售增幅明顯回落，市場交易顯現低迷。2011 年，海南省完成房屋銷售790.44 億元，同比上升5.9%，增速較2010 年下滑104.1 個百分點；完成銷售面積888.19 萬平方米，同比上升3.9%；增速較2010 年下滑48.4 個百分點。2011 年，海南省房地產類商戶POS 機跨行交易①額同比下降近10 個百分點， 并且下半年交易額明顯低于上半年。

（三）成交價格松動跡象明顯，島外需求格局依舊。2011 年， 海南省房屋成交均價8899.49 元/平方米，同比上升1.88%。根據中國人民銀行?？谥行闹械湫蜆潜P調查，2011 年8-12 月，29 家樓盤成交均價呈微降態(tài)勢，樓盤降價或打折促銷現象不斷出現，市場供需失衡日益顯現。2011 年12 月，島外客戶占比94.54%，一次性付款占比79.56%，說明島外需求和一次性付款格局沒有發(fā)生根本性改變。

（四）房地產貸款平穩(wěn)增長，貸款質量維持較好水平。2011 年12 月末，全省房地產貸款余額同比增長31.5%，占全部貸款的比例與2010 年同期基本持平。其中，房地產開發(fā)貸款同比增長68.32%； 購房貸款僅同比增長2.21%。房地產貸款不良率低于全國房地產貸款不良平均水平，同時明顯低于海南省全部貸款不良率水平。

（五）房地產稅收貢獻度下降，土地增值稅成拉動房地產稅收主要因素。2011 年，海南省房地產地方稅收同比增長18.32%；房地產稅占地方稅收比重比2010 年小幅下降2.54 個百分點。房地產營業(yè)稅仍是房地產稅收中占比最大的主稅種，全年占比47.7%。從增長因素上看，房地產土地增值稅是對房地產稅收增長貢獻最大的稅種，全年貢獻率為15.2%， 主要原因是今年土地增值稅預征率提高和稅務部門加強及時清算；其次是房地產企業(yè)所得稅，貢獻率為6.5%；房地產營業(yè)稅比2010 年下降14.6%，拉低房地產稅收增長6.9 個百分點。

（六）相對于沿海城市房價，?？诜績r處于中低水平。深圳、大連、寧波、廈門、青島、海口和三亞屬于同類型沿海城市， 房地產價格具有一定可比性。從2011 年12 月7 個沿海城市平均房價來看， 深圳25499 元/平米、三亞19126 元/平米、寧波13293 元/平米、廈門11687 元/平米、大連11663 元/平米、青島9672 元/平米、?？?860元/平米居末位。其中，深圳、大連、廈門、青島年內小幅上漲，寧波、?？?、三亞小幅回調。對比7 個沿海城市房屋價格水平和收入水平，海口市房價收入比20.26，在7 城市中排名第4；按揭貸款月度償付率為56.59%，在7 城市中排名第4。三亞市房地產市場以外銷為主，房價靠前，本地人支付能力有限，購房負擔較重。

值得關注的問題：（一）房地產資金來源減少，小型房企資金更顯困難。在市場持續(xù)調控、信貸結構調整和房地產銷售資金回流減慢背景下，2011 年， 海南省房地產開發(fā)投資與銷售收入增速形成反差，房地產開發(fā)投資同比增長41.7%，銷售額同比增長5.9%。信貸資金向大中型房地產企業(yè)集中趨勢增強。12 月末，海南省前10 戶房地產企業(yè)貸款占全部房地產企業(yè)貸款的比例較年初上升了8.52 個百分點；全年房地產企業(yè)新增貸款中小型房企低于中、大型房企。

（二）國有土地出讓收入入庫下降，地方債務壓力增大。2011 年，土地出讓金累計入庫同比下降2.5%，作為地方政府債務還款的重要來源，近兩年的土地出讓收入占地方政府性基金收入的80%以上， 如果2012 年的土地出讓收入仍持續(xù)下滑，地方政府債務壓力可能進一步凸顯出來。

（三）房地產庫存大幅上升，銀行信貸資金占比較高。截至2011 年末，海南省在建項目、新報建未動工項目超過5000 萬平方米，按年銷售800 萬平方米計，消化這些庫存要6 年以上。按照土地、人工、稅收等成本以及房地產貸款現有余額估算， 房地產企業(yè)庫存占用資金約1600 億元，現有貸款余額占比約40%左右，銀行信貸資金在房地產庫存中占比較高。

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