“十二五”及未來(lái)十年我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)

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內(nèi)容提示：2008 年以來(lái)，我國(guó)的保障性住房建設(shè)力度持續(xù)加大。截至2010 年底，開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1300 萬(wàn)套，竣工800 萬(wàn)套; 其中2010 年開工590 萬(wàn)套，竣工370 萬(wàn)套，是歷年來(lái)建設(shè)進(jìn)度最快的一年。隨著國(guó)家和地方財(cái)力增強(qiáng)，保障性住房建設(shè)還可能進(jìn)一步加強(qiáng)，根據(jù)“十二五”規(guī)劃綱要，未來(lái)五年規(guī)劃建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房3600 萬(wàn)套，其中2011年開工建設(shè)1000 萬(wàn)套。

住房屬于高度耐用品，因此其住房供給實(shí)際上包括增量市場(chǎng)的新建房產(chǎn)供給，也包括存量市場(chǎng)的二手房產(chǎn)供給，而由于政府公共住房支持，新建住房實(shí)際上又可以分為商品住房和保障性住房?jī)煞N類型。分析“十二五”及未來(lái)十年我國(guó)城鎮(zhèn)市場(chǎng)各類住房供給的變化趨勢(shì)。

1. 保障性住房的住房供給將呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。

 2012-2016年中國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì)研究報(bào)告

2008 年以來(lái)，我國(guó)的保障性住房建設(shè)力度持續(xù)加大。截至2010 年底，開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1300 萬(wàn)套，竣工800 萬(wàn)套; 其中2010 年開工590 萬(wàn)套，竣工370 萬(wàn)套，是歷年來(lái)建設(shè)進(jìn)度最快的一年。隨著國(guó)家和地方財(cái)力增強(qiáng)，保障性住房建設(shè)還可能進(jìn)一步加強(qiáng)，根據(jù)“十二五”規(guī)劃綱要，未來(lái)五年規(guī)劃建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房3600 萬(wàn)套，其中2011年開工建設(shè)1000 萬(wàn)套。

2. 商品住房供給也將保持慣性增長(zhǎng)趨勢(shì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品住房供給仍將保持慣性增長(zhǎng)趨勢(shì)。

其理由有三: 第一，由于短期內(nèi)存在巨大的潛在投機(jī)性需求，導(dǎo)致很難形成合理的市場(chǎng)預(yù)期，部分開發(fā)企業(yè)在“高房?jī)r(jià)”幻覺下存在新增投資開發(fā)沖動(dòng); 第二，2009 年、2010 年是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置、開發(fā)、新開工高峰，其在建項(xiàng)目將在2011 年、2012 年形成實(shí)際有效房產(chǎn)供給; 第三，國(guó)有或國(guó)有控股房地產(chǎn)企業(yè)在住房開發(fā)市場(chǎng)占有重要地位，這些大型國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)產(chǎn)能一旦形成，為維護(hù)管理人員在職消費(fèi)利益和保障職工就業(yè)，短期內(nèi)產(chǎn)能很難自動(dòng)調(diào)整。

3. 存量市場(chǎng)二手房供給釋放量將逐漸增大。

“十二五”及未來(lái)十年，由于市場(chǎng)條件變化，二手房供給釋放量將逐漸增大: 其一，無(wú)論在1990 年代末住房制度改革過程中，還是后來(lái)的各級(jí)政府機(jī)關(guān)、國(guó)有企事業(yè)單位自建公房分配中，中老年人口獲得了更大的住房持有比重，進(jìn)入“十二五”及未來(lái)十年，這些原來(lái)的中老年人口將步入老齡、高齡階段，逐漸喪失獨(dú)立生活能力，被迫重新融入子女家庭，導(dǎo)致大家庭的多套房產(chǎn)持有，形成二手房供給。其二，自2008 年以來(lái)，我國(guó)多數(shù)城市實(shí)際房?jī)r(jià)大幅度增長(zhǎng)，多套住房持有的投機(jī)客已經(jīng)獲得豐厚利潤(rùn)，在未來(lái)房?jī)r(jià)可能走低或不確定預(yù)期下，存在套現(xiàn)沖動(dòng)，也形成相當(dāng)數(shù)量二手房供給。其三，為保障公務(wù)員隊(duì)伍穩(wěn)定，我國(guó)大部分城市對(duì)政府官員和公務(wù)員執(zhí)行了相對(duì)優(yōu)惠的公房分配制度，使得我國(guó)政府官員和公務(wù)員群體的相當(dāng)比重成為多套住房持有者，隨著國(guó)家日益嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策取向和官員財(cái)產(chǎn)監(jiān)督政策改革取向，這些多套住房持有的公務(wù)員群體可能成為最積極的多套住房拋售者。

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