我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀淺析

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內(nèi)容提示：2000—2009 年是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)快速持續(xù)發(fā)展的幾年。從商業(yè)地產(chǎn)的投資額與投資增速方面看，從2000 年開始，辦公樓與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資額逐年增加，增長(zhǎng)率雖有波動(dòng)，但大致維持在25%左右，即使在金融危機(jī)期間，增長(zhǎng)率仍然保持正數(shù)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2009 年全年辦公樓投資達(dá)1 378.04 億元，同比增長(zhǎng)18.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房投資達(dá)4 171.58 億元，同比增長(zhǎng)達(dá)24.4%。

商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，是作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)和以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種商業(yè)、零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形勢(shì)，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬于商業(yè)地產(chǎn)范疇。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念，泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。本文研究的視角主要集中于廣義的商業(yè)地產(chǎn)。

 2012-2016年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局與投資戰(zhàn)略研究報(bào)告

（一）商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段

商業(yè)地產(chǎn)主要功能在于滿足于人們多樣化的商業(yè)活動(dòng)的需要。隨著人們經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域的擴(kuò)大，商業(yè)活動(dòng)也越來越頻繁，從而產(chǎn)生了對(duì)商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所——商業(yè)地產(chǎn)的巨大需求。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展萌芽于20 世紀(jì)80 年代初期，它的興起與迅速發(fā)展受市場(chǎng)因素的影響，同時(shí)映刻著宏觀政策的變化?？傮w上，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可以分為以下五個(gè)階段：萌芽階段、興起階段、發(fā)展階段、相對(duì)過剩階段和走向理性階段。

（二）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。

2000—2009 年是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)快速持續(xù)發(fā)展的幾年。從商業(yè)地產(chǎn)的投資額與投資增速方面看，從2000 年開始，辦公樓與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資額逐年增加，增長(zhǎng)率雖有波動(dòng)，但大致維持在25%左右，即使在金融危機(jī)期間，增長(zhǎng)率仍然保持正數(shù)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2009 年全年辦公樓投資達(dá)1 378.04 億元，同比增長(zhǎng)18.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房投資達(dá)4 171.58 億元，同比增長(zhǎng)達(dá)24.4%。

我國(guó)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)決定了未來市場(chǎng)對(duì)商品住宅的需求將逐漸下降，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展擴(kuò)大了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的范圍，從而增加對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)場(chǎng)所———商業(yè)地產(chǎn)的需求。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的時(shí)期，未來商業(yè)地產(chǎn)具有廣闊的市場(chǎng)空間。目前，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，指向商業(yè)住宅領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)逆市利好，投資資金流向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。各地房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在著“商住倒掛”現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值被低估，而需求增長(zhǎng)率超過商品住宅，商業(yè)地產(chǎn)成為眼下理想的投資領(lǐng)域。

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