廣州小產(chǎn)權(quán)房銷售火售價(jià)僅為商品房三至四成

“1888元/平方米一口價(jià)”，“80平方米15萬(wàn)元，有正規(guī)房地產(chǎn)權(quán)證(可查編號(hào))，不可過(guò)戶，但可公證”……這不是天上掉餡餅，而是廣州城中村的小產(chǎn)權(quán)房(又稱集資房)的銷售廣告，在斯文井、蟹山村、云苑新村、榕樹(shù)頭、握山村這些城中村附近，觸目皆是。

　　盡管政府三令五申，只能用臨水臨電，但是由于售價(jià)只有周邊商品房的30%~40%，即使在樓市低迷的今天，這種小產(chǎn)權(quán)房依然銷售熱火。

　　廣州有138個(gè)城中村，占城市建成區(qū)面積的22.67%。這些低價(jià)的小產(chǎn)權(quán)房基本藏身在其中。而在北京，則有332個(gè)城中村。這里的集資房更成規(guī)模，甚至出現(xiàn)了美輪美奐的山景別墅。

　　開(kāi)發(fā)銷售一條龍服務(wù)

　　廣州一名自稱“我們?nèi)易宥荚谧稣氐拈_(kāi)發(fā)和銷售”的陳先生告訴本報(bào)記者，他的開(kāi)發(fā)方式是，向有關(guān)系的村委或者村個(gè)人以50年出租的形式將地皮轉(zhuǎn)讓給他，租金一次性付清。然后他去跑規(guī)劃局和建委，辦妥規(guī)劃許可證和建筑許可證，把房子蓋好后就賣(mài)給村民或者周邊的打工者。其交易方式或者是簽一個(gè)交易合同然后做公證，或者簽一個(gè)出租50年的合約，租金也是一次性付清。集資房的二手買(mǎi)賣(mài)也可以參照這些方式進(jìn)行交易。

　　他表示，在2000年以前一二十萬(wàn)就能拿到一塊地。加上建安成本，總成本也不會(huì)超過(guò)800元/平方米。但是隨著樓價(jià)上漲，很多村委會(huì)發(fā)現(xiàn)有利可圖之后，就會(huì)自己建房出租。于是他們家族不得不將戰(zhàn)線延伸到更邊遠(yuǎn)的郊區(qū)。

　　有趣的是，這個(gè)以開(kāi)發(fā)宅基地小產(chǎn)權(quán)房快速致富的家族，卻集體在某個(gè)以特價(jià)聞名的開(kāi)發(fā)商的新盤(pán)內(nèi)，一起購(gòu)買(mǎi)了五套特價(jià)別墅。原因是“雖然交通不方便，但是感覺(jué)有保障”。

　　一名購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的白云某村的年輕人對(duì)記者說(shuō)：“一套10多萬(wàn)元的房子，每個(gè)月能收1000元的租金。回報(bào)率很高。我們村很多人都買(mǎi)，地也是村里的，不怕什么風(fēng)險(xiǎn)。”據(jù)悉，他們作為“壯丁”，一年能從村里拿三四萬(wàn)元的分紅，三五年就能買(mǎi)下一套房。更耐人尋味的是，這些城中村的分紅，很多是通過(guò)和開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，或者自建物業(yè)出租獲得的。還有很多打工者，也由于是外地人且收入不穩(wěn)定難以獲得銀行貸款，加上商品房?jī)r(jià)格太高，于是情愿購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。在這些小產(chǎn)權(quán)房集中的地區(qū)，還出現(xiàn)了很多代辦過(guò)戶以及放租的中介，形成了開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、二手代理的一條龍服務(wù)。

　　在廣州白云、天河、花都、增城等地，有很多這樣靠小產(chǎn)權(quán)房致富的城中村或者“開(kāi)發(fā)商”。在2000年以前，根據(jù)廣州的官方數(shù)據(jù)，廣州有962.5萬(wàn)平方米“集資房”未得到妥善處理。2006年廣東省房協(xié)的摸底調(diào)查則顯示，僅白云區(qū)已建成集資房建筑面積就有約765萬(wàn)平方米。

　　購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房存風(fēng)險(xiǎn)

　　在清查力度加大，而且出現(xiàn)了2004年天河的集資房龍怡苑因?yàn)榧倜吧唐贩夸N售了1600多套，導(dǎo)致眾多業(yè)主抗議之后，廣州的集資房開(kāi)發(fā)銷售熱潮一度沉寂。但是隨著樓價(jià)上漲以及今年以來(lái)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)差帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力下降，低價(jià)集資房在市場(chǎng)上卷土重來(lái)。

　　而在北京，還出現(xiàn)了類似香堂文化新村這樣占地14.2平方公里的大型小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)。那里三面環(huán)山，一面臨水，有3000多個(gè)單元，房型分為二層小別墅、大三居、四合院。與之配套的設(shè)施有：醫(yī)院、幼兒園、健身館、超市、物業(yè)、高爾夫球場(chǎng)。

　　廣東正大聯(lián)合律師事務(wù)所律師李瑾表示，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)證只能辦給村民。她表示，買(mǎi)家要注意，小產(chǎn)權(quán)房不能入市交易，即便征地拆遷，也是農(nóng)民能獲補(bǔ)償。買(mǎi)賣(mài)時(shí)的律師見(jiàn)證只能證明簽字屬實(shí)，但在法律上并沒(méi)有任何意義。

　　但是，很多購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主依然認(rèn)為，被征地拆遷的風(fēng)險(xiǎn)很低。曾經(jīng)在廣州鬧出軒然大波的龍怡苑、金滿家園等農(nóng)村集資房，也由于業(yè)主的集體抗議，導(dǎo)致拆遷以及債主逼遷等情況不了了之，似乎也讓目前正熱衷于購(gòu)買(mǎi)低價(jià)小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主吃了顆定心丸。

　　從今年開(kāi)始，廣州城中村的改造模式從整體搬遷改為整治改造。并且對(duì)于農(nóng)村集資房的處理方式，目前仍然行之有效的文件是《關(guān)于處理我市農(nóng)村集資房問(wèn)題的決定》(穗府[1997]48號(hào))。其中規(guī)定，“對(duì)影響城市規(guī)劃，但尚可采取補(bǔ)救措施的，由規(guī)劃部門(mén)責(zé)令其限期改正，補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)后保留使用；對(duì)不影響城市規(guī)劃的，由規(guī)劃部門(mén)責(zé)令其限期補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。”

　　北京的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者則顯得更為淡定，“相信對(duì)于已經(jīng)建成，并形成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房政府會(huì)有一個(gè)合理的解決方案，比如促使其合法化，因?yàn)檫@只是政府與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的一場(chǎng)利益博弈，終極目的不是為了破壞老百姓現(xiàn)有的住房利益。”
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