2015年一季度房地產(chǎn)信托市場規(guī)模增長較大

內(nèi)容摘要：2015年一季度末信托資金對房地產(chǎn)的配置比例盡管繼續(xù)下降，但是規(guī)模有較大增長，達到7701.79億元，重新超過2011年底的規(guī)模。進入4月，房地產(chǎn)信托發(fā)行持續(xù)火熱，全月有50款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立，占比28.09%，平均募集規(guī)模達到2.40億元，較平均水平高出0.89億元。　

房地產(chǎn)信托一直是信托資金利用的主要模式之一，也是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主渠道之一。今年一季度末信托資金對房地產(chǎn)的配置比例雖然繼續(xù)下降，但是規(guī)模有較大增長，表明房地產(chǎn)信托仍然火爆。

不過，業(yè)內(nèi)人士認為，國內(nèi)房地產(chǎn)信托相比REITs在份額限制、公募上市、可流通的二級市場、收益分配等方面存在缺陷，這也成為監(jiān)管層和信托公司進行創(chuàng)新的巨大空間。

一季度末規(guī)模大增

近幾年來持續(xù)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控使信托公司資金對房地產(chǎn)領域的配置比例一直呈現(xiàn)下降趨勢：2010年為14.95%，2011年為14.83%，2015年下降為9.85%，2015年一季度末為9.40%。

今年一季度末信托資金對房地產(chǎn)的配置比例盡管繼續(xù)下降，但是規(guī)模有較大增長，達到7701.79億元，重新超過2011年底的規(guī)模。進入4月，房地產(chǎn)信托發(fā)行持續(xù)火熱，全月有50款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立，占比28.09%，平均募集規(guī)模達到2.40億元，較平均水平高出0.89億元。

業(yè)內(nèi)人士認為，今年一季度房地產(chǎn)信托業(yè)務的恢復增長與房地產(chǎn)市場的復蘇有關。中國人民大學信托與基金研究所所長周小明表示，“”新國五條“雖然是為了調(diào)控復蘇的房地產(chǎn)市場，但是其中兩條則被普遍看作是對房地產(chǎn)開發(fā)的利好：一是增加普通商品住房及用地供應，催生了新一輪的拿地熱，由此帶動了房地產(chǎn)的新一輪融資需求，給信托公司提供了新的市場空間；二是二手房交易繳納20%的所得稅，平抑了房地產(chǎn)二級市場的過度交易，卻利好于房地產(chǎn)一級市場的交易，而信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務主戰(zhàn)場一直是在一級市場，而不是在二級市場，一級市場的活躍自然有利于信托公司的風險控制。此外，目前推行的小城鎮(zhèn)戰(zhàn)略，也為信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務提供了新的機遇。”據(jù)其介紹，實踐中有不少信托公司已經(jīng)在研究、開發(fā)、實施與小城鎮(zhèn)戰(zhàn)略配套的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

存在巨大創(chuàng)新空間

值得注意的是，海外融資日漸成為一些房企特別是龍頭和中型房企融資的重要渠道。有業(yè)內(nèi)人士認為，對于其商業(yè)地產(chǎn)而言，RETIs是最適合融資的渠道，不僅融資成本低，而且海外市場金融產(chǎn)品更匹配商業(yè)物業(yè)融資，但目前僅香港資本市場有相關的渠道。

“匯賢房托、越秀房托等上市企業(yè)都是目前REITs的資金來源，通過發(fā)行相關金融產(chǎn)品實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的融資；而內(nèi)地并無推出REITs的時間表，無論哪種渠道對商業(yè)地產(chǎn)而言都顯得水土不服，這也是為何企業(yè)蜂擁前往香港融資的原因所在。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

業(yè)內(nèi)分析人士認為，內(nèi)地房地產(chǎn)信托在份額限制、公募上市、可流通的二級市場、將當年90%以上的收益進行分配等方面存在缺陷。這也成為監(jiān)管層和信托公司作出更多實踐創(chuàng)新的地方。

具體來看，在份額限制方面，2004年銀監(jiān)會《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理暫行辦法》規(guī)定信托公司可以發(fā)行不受份額限制的房地產(chǎn)集合信托計劃，但實踐中發(fā)行的房地產(chǎn)信托小額份額(300萬元以下份額)仍受50人限制。在公募方面，《暫行規(guī)定》沒有禁止信托公司不受份額限制房地產(chǎn)集合信托計劃的宣傳和推介，但絕大部分房地產(chǎn)信托仍采用私募方式。在可流通的二級市場方面，一方面面臨單位份額金額較大，轉(zhuǎn)讓確有困難；另一方面也存在在哪里上市、以及如何公允定價的問題。

而將房地產(chǎn)項目當年90%以上收益進行分配，是國際上房地產(chǎn)信托投資基金的通行做法，國內(nèi)大部分房地產(chǎn)信托只約定給投資人9%-12%的固定收益。“目前通行的房地產(chǎn)信托在給到投資者固定收益之后，浮動收益部分由信托公司和開發(fā)商分成，這導致項目風險過度集中信托公司，事實上讓信托公司背負了”剛性兌付“的責任。當然投資人會擔心一旦收益浮動，信托公司或開發(fā)商出于各種動機有可能隱藏利潤，但如此一來卻可能影響該產(chǎn)品的后續(xù)融資，長遠的融資人在一個完全競爭的市場這么做成本高昂。”倉石研究總監(jiān)莊正說。

本文來源：泛普軟件責任編輯：CY152 關鍵字：房地產(chǎn)

2015年一季度房地產(chǎn)信托市場規(guī)模增長較大

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