房地產(chǎn)企業(yè)的項目時間管理

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       摘要: 項目的時間管理是 PMI九大知識領(lǐng)域中最早納入項目管理體系的領(lǐng)域,可見其在項目管理中舉足輕重的地位。項目時間管理至今仍是管理領(lǐng)域的炙手可熱的話題,并沒有因為時間管理技術(shù)的成熟而有所降溫。反而因為企業(yè)的發(fā)展,管理者面臨著對時間管理的種種困惑。拿房地產(chǎn)行業(yè)來說,隨著房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身市場競爭能力和市場大環(huán)境的影響,集團(tuán)管理模式、組織結(jié)構(gòu)、工程項目管理、人力資源管理、項目時間管理、項目風(fēng)險管理等方面的管理變革已經(jīng)被引起了一定高度的認(rèn)識。從房地產(chǎn)項目時間管理角度,講述時間管理在項目管理中的作用,以及如何做好時間管理的一些具體做法,起到大家彼此交流的目的。

　　關(guān)鍵詞: 項目管理;時間管理;房地產(chǎn)

　　0 引言

　　項目的時間管理(在房地產(chǎn)行業(yè)主要是項目進(jìn)度計劃的管理)的重要性對房地產(chǎn)公司是相當(dāng)?shù)闹匾?。工程項目能否在預(yù)定的時間內(nèi)交付使用,直接關(guān)系到項目經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。出于資金安排和房屋銷售的需要,房地產(chǎn)公司會拿出一整套項目總體時間計劃安排,項目開工后,房地產(chǎn)公司不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間,這就要求工程項目必須在開盤前完成主體施工,在交房前完成項目竣工驗收。現(xiàn)實中,房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點嗎? 問題在于目前的工程施工往往是前松后緊,即前階段超期,后階段趕工的的現(xiàn)象,以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價,將問題爆發(fā)于物業(yè)管理階段,加大了公司物業(yè)管理成本。那么,如何改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的工程時間管理的水平呢?我們可以從項目的前期、中期、后期三個階段的工程時間管理的重點來進(jìn)行分析。
　　1 項目前期管理

　　1.1 合理制定時間計劃

　　項目的計劃和跟蹤是項目管理的核心思想,缺乏項目進(jìn)度計劃和計劃跟蹤的管理就談不上是時間管理。但是現(xiàn)實中,人們往往會因為對此認(rèn)識不清,阻礙了計劃與跟蹤體系的建立;也因為缺乏有效的方式方法,約束了計劃與跟蹤的貫徹和落實。計劃是控制管理的依據(jù),計劃制定合理則進(jìn)度管理成功了一半,計劃制定的不合理則進(jìn)度管理失敗的風(fēng)險增大了幾倍。

　　現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè) ,計劃制定不受重視,計劃的制定過程要么非常粗略,根本不根據(jù)自己公司自身的情況出發(fā),來編制計劃,要么以走過場、交差的形式敷衍,要么就是制定計劃后,經(jīng)常又隨意改變計劃,造成以后的工作混亂。一般來說,供高層監(jiān)控的計劃是里程碑式的宏觀計劃,可在項目早期定義,成為項目的總體“路線圖”。該計劃凸現(xiàn)項目控制的關(guān)鍵點,也就是高級管理者最關(guān)注的信息:項目當(dāng)前處于什么階段、當(dāng)前達(dá)到了哪些里程碑、有哪些交付物、有哪些關(guān)鍵的任務(wù)等等。

　　公司制定計劃過程為:業(yè)務(wù)部門根據(jù)市場情況制定項目總體開發(fā)計劃框架,項目總體開發(fā)計劃框架經(jīng)各個部門審查,提出自己部門的意見,匯總后進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整,報總經(jīng)理室批準(zhǔn),批準(zhǔn)后分發(fā)給各個部門,要各部門拿出各部門的詳細(xì)計劃節(jié)點,如銷售部門根據(jù)總體開發(fā)計劃制定銷售計劃,項目部根據(jù)開發(fā)計劃和銷售計劃、國家標(biāo)準(zhǔn)、場地情況、待建情況、施工隊施工能力等擬定施工計劃,兩部門在計劃中必須詳細(xì)列明需要其他部門配合的階段及要求,經(jīng)確認(rèn)后其他部門以此為依據(jù)制定各自計劃,同樣需要在與其他部門交叉的階段重點標(biāo)注,最后再由總經(jīng)理或副總經(jīng)理召開項目協(xié)調(diào)會,經(jīng)協(xié)調(diào)調(diào)整最終確認(rèn)。

　　當(dāng)然,計劃制定過程可以有多種方式,但不論采用何種方式均應(yīng)注意三方面:計劃的制定應(yīng)以項目為中心,各部門圍繞項目制定詳細(xì)的計劃;計劃制定過程中一定要進(jìn)行詳細(xì)的計劃溝通,在部門之間有交叉的地方相關(guān)部門需要進(jìn)行確認(rèn);計劃在實施過程中修改需要得到各個部門的重視,不要隨意進(jìn)行修改或者單個部門的隨意修改,修改后必須拿入項目總體開發(fā)計劃之中,對總體計劃進(jìn)行平衡。

　　用來控制項目施工進(jìn)度的計劃應(yīng)該是優(yōu)化的計劃。計劃的優(yōu)化,是提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。施工工期、資源投入量與成本消耗量,是三個相互聯(lián)系又相互制約的因素。項目施工進(jìn)度計劃的優(yōu)化,就是通過合理的改變工序之間的邏輯關(guān)系,充分利用關(guān)鍵工序的時差,科學(xué)地調(diào)整工期與資源消耗使之最小,不斷地改善初始的計劃,在一定約束條件之下,尋求優(yōu)化的項目進(jìn)度計劃。

　　1.2 嚴(yán)格審查設(shè)計圖樣
　　現(xiàn)在大多房地產(chǎn)開發(fā)商對對建筑設(shè)計的外觀總體設(shè)計很重視,但對建筑的具體細(xì)部結(jié)構(gòu)考慮的不是很周到,再加上對設(shè)計工期要求普遍緊,造成設(shè)計院提供的施工圖中細(xì)化程度不夠,錯誤、失誤較多,如果在開工前,對設(shè)計圖樣把關(guān)嚴(yán)格就不會導(dǎo)致設(shè)計問題到后續(xù)施工階段暴露。目前,設(shè)計變更和簽證太多是目前房地產(chǎn)企業(yè)工期延誤、工程造價增加的關(guān)鍵因素之一,所以對圖樣的設(shè)計和審查很關(guān)鍵。