盤(pán)點(diǎn)上半年樓市“政策利好”連連 市場(chǎng)分化明顯

從調(diào)低二套房首付款比例到降低公積金貸款門(mén)檻，再到多地出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼措施等……2015年上半年，一系列政策利好促進(jìn)購(gòu)房需求持續(xù)釋放，尤其是改善型購(gòu)房群體入市，導(dǎo)致一二線城市樓市持續(xù)回暖。

然而，分析人士指出，與一二線城市樓市形成明顯差異的是，三四線城市的樓市依然低迷。下半年，雖然市場(chǎng)環(huán)境有望進(jìn)一步寬松，但是諸多城市依然面臨巨大的去庫(kù)存壓力。

部分樓市回暖，刺激買(mǎi)家介入

根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都等全國(guó)8大重點(diǎn)城市樓市交易量，普遍走出2014年的低谷，各大城市月度交易量屢創(chuàng)新高。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，上半年，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為84809套，較去年同期上升92%。6月份成交均價(jià)為每平方米34606元，同比去年6月上漲3.8%。北京市成交均價(jià)已基本回升至去年4月份水平。

價(jià)格“瘋漲”又在個(gè)別一線城市再現(xiàn)。深圳6月房?jī)r(jià)同比上漲將近14%，一些重點(diǎn)區(qū)域二手房?jī)r(jià)格漲幅已經(jīng)超過(guò)50%。據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，上海市5月商品住宅成交均價(jià)每平方米超過(guò)3.1萬(wàn)元，為近5年來(lái)房?jī)r(jià)新高。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師李巧玲表示，一線城市以及重點(diǎn)二線城市的住宅市場(chǎng)已經(jīng)回暖。2014年四季度和今年一季度二手房市場(chǎng)價(jià)格回穩(wěn)、成交量增加。一系列利好政策出臺(tái)，不斷釋放購(gòu)房需求，同時(shí)也改善了人們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期。

改善型購(gòu)房者，成為最大買(mǎi)家

業(yè)內(nèi)人士分析，今年樓市最大的利好是3月30日中國(guó)人民銀行等部委聯(lián)合發(fā)文，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套房首付最低降至二成。與此同時(shí)，財(cái)政、稅務(wù)等部門(mén)也發(fā)文將普通住房營(yíng)業(yè)稅征收由5年縮減為兩年。

“受此政策影響，有條件購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭受到鼓勵(lì)，這部分購(gòu)房需求得以釋放。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉說(shuō)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，通過(guò)我愛(ài)我家進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)的家庭，60%以上都是需要“一賣(mài)一買(mǎi)”的改善型購(gòu)房客戶。

由于貸款額度增加，導(dǎo)致公積金的使用量持續(xù)增加。為此，一些地方放寬了公積金政策，如北京市公積金管理中心6月1日起執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的公積金首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)還清貸款“一賣(mài)一買(mǎi)”的換房人群給予了巨大支持。

利好政策連連，市場(chǎng)迅速回暖。6月份使用公積金貸款進(jìn)行購(gòu)房的客戶量驟增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月，鏈家成交案例中有33.4%的客戶選擇使用公積金貸款，較5月份增加12.3%。

李巧玲表示，公積金貸款首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及首付比例修改后，以前不能使用公積金貸款或只能按二套房貸款的客戶可以享受首套購(gòu)房貸款政策，這樣大大提高了剛需和改善性需求使用公積金的積極性。

一二線樓市上漲，三四線樓市下跌

來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，一線城市成交量同比上漲42.9%，二線城市同比上漲16.9%，而三線城市則同比下跌2.9%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，全國(guó)以一二線城市與三四線城市劃分的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了兩種完全不同走勢(shì)。與一二線城市企穩(wěn)回暖相對(duì)應(yīng)的是，三四線城市依然面臨較大的去庫(kù)存壓力。

6月前后，央行再度降息，且定向降準(zhǔn)。胡景暉表示，下半年，我國(guó)金融稅收等市場(chǎng)環(huán)境或?qū)⑦M(jìn)一步寬松，這有利于首次置業(yè)人群和改善型購(gòu)房需求持續(xù)釋放，將支撐樓市繼續(xù)回暖。預(yù)計(jì)下半年一二線重點(diǎn)城市樓市交易量將超過(guò)上半年，全年樓市交易量同比有望超過(guò)去年。

專(zhuān)家認(rèn)為，隨著市場(chǎng)環(huán)境的進(jìn)一步寬松，購(gòu)房需求的持續(xù)增多，將會(huì)有更多地方的房?jī)r(jià)“止跌企穩(wěn)”；而那些庫(kù)存壓力較大的三四線城市，房?jī)r(jià)仍將回落。