房價未來上漲空間有限 供大于求整體格局未變

-數(shù)據(jù)回升并非“大漲”前奏

-“供大于求”整體格局未變

房價未來上漲空間有限(市場觀察)

日前，中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，5月份全國100個城市新建住宅平均價格為10569元/平方米，環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.45%。市場人士普遍認為，樓市新政持續(xù)發(fā)酵、股市走強刺激需求、經(jīng)濟企穩(wěn)預(yù)期增強等是近期樓市“升溫”的重要因素。不過，在整體“供大于求”格局未變、居民資產(chǎn)配置趨勢日益多元化的背景下，未來房價上漲空間有限，分化走勢仍將延續(xù)。

5月成交創(chuàng)6年新高

最近，樓市似乎已經(jīng)感受到了初夏的溫度。在價格上，與4月份相比，5月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加9個，價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量則減少了8個。而在成交量上，5月份30個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長15.5%，同比增長34.9%，亦創(chuàng)下了近6年的同期新高。

具體看，我國一、二、三線城市成交量均有不同程度的上升。其中，一線城市5月份成交量同比增幅由4月的59.2%上升至82.7%；二線城市由4月的25.0%上升至25.3%；三線城市則由4月的25.5%上升至32.1%。

對于近期房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，中國指數(shù)研究院在其報告中分析指出，近期貨幣政策利好持續(xù)加碼，地方層面也緊跟中央步伐積極出臺相應(yīng)的“促需求”和“穩(wěn)消費”政策，與此同時，各大房企也都趁勢加大了推盤力度，這些都為樓市回暖增添了動力，最終促使住宅整體成交量的平穩(wěn)釋放。

中央財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授張鐵剛告訴本報記者，近期房價的回暖受到流動性、資本市場以及樓市自身供需等多重因素的影響。“首先，央行近期的降息降準在一定程度上保障了市場整體的流動性；其次，資本市場的火熱也對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了傳導(dǎo)；最后，樓市前期已經(jīng)經(jīng)歷了一輪較為充分的調(diào)整，自身也有回升需求。”張鐵剛分析。

股市與樓市互相拉動

在許多業(yè)內(nèi)人士眼中，近期高位震蕩的股市無疑成了樓市的“最佳外援”。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，滬指不久前在接近5000點時重挫，這樣的寬幅震蕩背后必然引發(fā)前期獲利資金出逃，與之相比，樓市則成為固化資產(chǎn)、保值增值的首選。

“在吸收流動性上，股市和樓市既有相互替代的作用，也能產(chǎn)生互相拉動的效果。”張鐵剛介紹說，一方面，股市的上漲讓更多人釋放了改善性住房需求；另一方面，股市震蕩時的風(fēng)險釋放也會引起部分資金流向樓市，從而推高房價。

不過，也有專家認為，沒有必要把股市視為樓市的“救世主”。申萬宏源證券研究所首席分析師桂浩明表示，股市和樓市只是資金流動中的不同選項，并且這種流動從來都是雙向的。與股市下跌相比，人們對樓市未來的預(yù)期才是影響房價最重要的因素。

有關(guān)專家進一步指出，房價的上漲會讓住宅資產(chǎn)本來就不高的流動性變得更差，而大多數(shù)業(yè)主會發(fā)現(xiàn)持有物業(yè)收益的機會成本實際上已經(jīng)過高，擁有多套住宅不僅沒有實現(xiàn)財富增值保值，反而還會失去財富的流動性，這反過來將抑制房價的過度上漲。

分化走勢仍將延續(xù)

值得注意的是，短暫而局部的回暖并未改變總體房價同比仍然下跌的事實。統(tǒng)計顯示，盡管跌幅收窄，但5月份全國100個城市住宅均價同比仍然下跌了3.73%。其中，南通、西安等37個城市同比跌幅在5%-10%之間，而桂林、三亞等16個城市同比跌幅更是超過了10%。

專家指出，我國房價拐點的形成，是人口拐點、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、收入格局和居民財富配置轉(zhuǎn)型等趨勢性因素共同作用的結(jié)果。因此，如果將近期適度的回暖視作房價重返“大漲通道”的前奏，那么顯然是不夠嚴謹?shù)摹?/p>

“事實上，與歐美發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化水平相比，我國房地產(chǎn)業(yè)還有巨大的發(fā)展空間。但是就目前而言，我國人口仍過度向大城市集中，區(qū)域位置不同的住宅價格差異巨大，不同地區(qū)樓市分化明顯?？梢灶A(yù)計，接下來房價仍會呈分化走勢，熱點地區(qū)漲幅可能較高。”張鐵剛表示，未來房地產(chǎn)格局向扁平化發(fā)展將會是一個合理的方向。

作為普通購房者，應(yīng)該如何看待近期樓市的回暖呢？業(yè)內(nèi)人士建議，市民買房置業(yè)時要結(jié)合自身家庭的實際需求，不要因沖動或投機心理而入市，選擇區(qū)域時也應(yīng)盡量避免價格漲幅過快、炒作氛圍過重的片區(qū)。