不動產登記96%市縣未啟動 利益阻礙成落地難主因

根據(jù)國土部公開的數(shù)據(jù)，截止到3月底，全國300多個地市州盟、2800多個縣市區(qū)旗中，只有50個地市、101個縣完成了不動產登記職責整合，占比分別不到16%和4%。

記者多方采訪不動產登記樣本市縣、相關產業(yè)鏈企業(yè)、主推的國土系統(tǒng)人士及業(yè)內專家獲悉，地方職能整合的利益阻礙，數(shù)據(jù)信息缺失，標準不統(tǒng)一等是不動產登記在市縣落地難的原因。

5月20日，國務院批轉發(fā)展改革委《關于2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》，該意見提出了一系列涉及經濟、民生、能源重要領域的改革“日程表”，其中即包括深化住房制度改革實施方案。

“正在全國推開的不動產統(tǒng)一登記，是構建房地產平穩(wěn)發(fā)展長效機制的基礎之一，克服不動產登記運行的難點，才可以深入推進住房制度改革，構建樓市的長效機制。”中房協(xié)名譽會長朱中一如是介紹。

《不動產登記暫行條例》自2015年3月1日起正式實施，自此不動產登記進入實質推進階段。

市縣的登記是兩級不動產登記工作的關鍵，但不動產登記實施數(shù)月以來，市縣層面的工作啟動嚴重滯后。

根據(jù)國土部公開的數(shù)據(jù)，截止到3月底，全國300多個地市州盟、2800多個縣市區(qū)旗中，只有50個地市、101個縣完成了不動產登記職責整合，占比分別不到16%和4%。

“即使是已經完成職責整合的市縣，大多數(shù)也尚未將相應的登記機構進行整合，具體從事登記的工作人員尚未到位，從全國來看，市、縣級不動產登記職責和機構整合工作嚴重滯后，這也成為當前制約不動產登記落地的關鍵因素。”國土部地籍司相關負責人告訴記者。

記者多方采訪不動產登記樣本市縣、相關產業(yè)鏈企業(yè)、主推的國土系統(tǒng)人士及業(yè)內專家獲悉，地方職能整合的利益阻礙，數(shù)據(jù)信息缺失，標準不統(tǒng)一等是不動產登記在市縣落地難的原因。

瀘州樣本

作為國土部確定的首批不動產登記示范城市，瀘州的不動產登記經驗頗受矚目。

2015年2月，國土部確定四川瀘州市瀘縣、江蘇徐州等15個地市作為國土部首批不動產示范城市。

根據(jù)國土部要求，包括瀘州在內的15個示范城市將對國家層面的不動產統(tǒng)一登記技術規(guī)程、規(guī)范和標準進行試驗和研究，形成地市級不動產統(tǒng)一登記技術模式，為不動產登記信息管理基礎平臺建設及推廣奠定基礎。

瀘州在全國率先完成市級機構和職能整合，在3月1日《不動產登記條例》實施當日頒出了全國首批不動產權證書等。

在不動產登記全面推廣之際，瀘州也迎來了來自四川其他縣市、貴州等多地不動產登記的學習考察團。四川省也將以瀘州不動產登記為樣本，總結瀘州的經驗，在全省范圍內推廣。

瀘州市國土資源局負責人告訴記者，瀘州的不動產登記也是一邊推、一邊摸索，在開始也有不少的挑戰(zhàn)，比如要進行不動產登記機構的整合。

“不動產登記涉及國土、財政、住建、農業(yè)等多個部門，且需要由上一級領導來強力推動機構、人員的整合，不然都是平級，部門間協(xié)調非常之難。”瀘州市國土資源局負責人如是表示。

四川省國土資源廳地籍處處長呂建平也直言，不動產統(tǒng)一登記機構整合是一項復雜的系統(tǒng)工程，涉及部門多，協(xié)調難度大。

另一大難點是，不動產登記標準化、信息化建設所需要的巨大的人力、財力投入。

“瀘州經驗”的一大亮點即是把數(shù)據(jù)標準庫建在前面。呂建平在四川省內推廣不動產登記時也特別要求，學習瀘州經驗，把市的不動產統(tǒng)一登記信息的互聯(lián)互通工作做在前面，全省各市州之間的信息共享也就更加方便實現(xiàn)。

根據(jù)國家不動產登記的要求，國家、省、市、縣四級登記信息最終都要實現(xiàn)實時共享。

瀘州的不動產登記的數(shù)據(jù)標準庫和信息化建設并不容易，瀘州市本級不動產統(tǒng)一登記對象主要是土地和房屋，歷史土地登記數(shù)據(jù)約為80萬條，房屋登記數(shù)據(jù)約為310萬條，每天還有300件左右的接件量。

“這些歷史數(shù)據(jù)的整理、分析，需要一個強大的數(shù)據(jù)平臺。”根據(jù)瀘州市不動產登記局的測算，該數(shù)據(jù)庫的投入需要上千萬元的投入。

以土地和房產數(shù)據(jù)為例，據(jù)全程參與瀘州不動產登記系統(tǒng)建設的北京超圖軟件股份有限公司(下稱超圖)房產事業(yè)部副總經理李峰介紹，即要實現(xiàn)從原有房地數(shù)據(jù)記錄中抽取房地各自的數(shù)據(jù)，比對不動產統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)庫建庫標準，逐一分析，構建樓幢信息與土地登記信息之間、房屋登記信息與樓盤信息之間、房地數(shù)據(jù)之間的關聯(lián)，實現(xiàn)房地關聯(lián)后的不動產市級數(shù)據(jù)庫。

但在實際執(zhí)行層面上，李峰稱，在比對瀘州市房屋和土地登記信息時，差異較大，很難關聯(lián)。

上述瀘州市國土資源局的負責人也告訴記者，瀘州不同部門的信息建設差異性明顯，有些數(shù)據(jù)沒有電子信息，只有紙質材料。

考慮到現(xiàn)實操作難點，瀘州也不是一步到位，全市推進，瀘州是在市本級和瀘縣先行開展，進行職能整合和人員劃轉工作，建統(tǒng)一的標準數(shù)據(jù)庫等，其余三區(qū)三縣逐步跟進。

96%的市縣未動

“瀘州等15個首批示范城市，是全國層面上推進不動產統(tǒng)一登記條件不錯的縣市。”中部一個市不動產登記負責人如是介紹。

和15個首批示范城市不同的是，大部分的市縣不動產登記仍處于前期。

截止到2014年底，國家層面機構建設全面完成，經國務院批準建立了不動產登記工作部際聯(lián)席會議制度，國土資源部成立了領導小組及辦公室，組建了不動產登記局和不動產登記中心，成立了不動產登記工作專家委員會。

不過和國家層面不動產登記相比，市縣這一層面卻很少。

根據(jù)國土部公開的數(shù)據(jù)，截止到2015年3月底，全國300多個地市州盟、2800多個縣市區(qū)旗中，只有50個地市、101個縣完成了不動產登記職責整合，占比分別不到16%和4%。

也就是說，96%的縣市不動產登記整合還未啟動。

早在2014年6月分，國務院副總理在聽取全國不動產統(tǒng)一登記工作進展情況時，即要求各地在今年底完成省、市、縣不動產統(tǒng)一登記職責整合。

國土部相關負責人表示，統(tǒng)一的機構是“四統(tǒng)一”的基礎和前提，不動產實行屬地登記，市縣兩級是不動產登記工作的關鍵。各地不能停留在成立聯(lián)席會議制度和領導小組層面，要實實在在地整合統(tǒng)一登記的職責和機構。如果市縣級的職責和機構整合不到位，不動產統(tǒng)一登記制度就沒有實施主體，《不動產登記暫行條例》就無法全面落實，不動產統(tǒng)一登記這項國家重大改革任務在市縣層面就無法具體實施。

按照此前部署，中國將在2016年全面實施不動產統(tǒng)一登記制度。時間緊迫，也正因此，國土部、中央編辦近日聯(lián)合下發(fā)《關于地方不動產登記職責整合的指導意見》(以下簡稱《指導意見》)，督促各地加快推進，確保年內完成各級不動產登記職責和機構整合工作。

利益禁錮

利益博弈復雜是不動產登記執(zhí)行阻力重重的一個重要原因。

上海易居研究院研究員嚴躍進告訴記者，由于不動產統(tǒng)一登記制度推進，涉及相關政府部門機構的調整和權力的重新劃分，利益方的抵觸會導致其執(zhí)行難度大。

不動產統(tǒng)一登記的重點在“統(tǒng)一”，主要工作是統(tǒng)一整合原本散落在房管局、國土局、農業(yè)局、林業(yè)局等不同部門，對房產、農地、林地、灘涂等不同性質不動產登記的職能，最終歸結到“一個部門”、“一張證”。

“從多頭分散登記到統(tǒng)一登記，必然涉及不同登記部門的信息系統(tǒng)、登記程序、登記范圍、登記效力等的整合，各部門有各自的利益歸屬，要統(tǒng)一就涉及法律制度、人員安置以及背后的部門利益分割等難題。”中部某省份省會城市負責人告訴記者。

該負責人稱，當?shù)胤慨a登記業(yè)務歸屬房管局登記交易中心，但是從省不動產登記局的機構配置上看，不動產登記局機構屬于國土系統(tǒng)。

也就是說，如果該市的不動產登記局成立，勢必將房管局的房屋登記交易中心業(yè)務權力帶走。

除此之外，級別也是影響市縣落地的關鍵，上述負責人稱，省不動產登記局級別是正處級，省轄市不動產登記局很可能是正科級。而不少省轄市房管局下屬的房產交易中心已經是正處級。讓正處級的房產交易中心負責人到正科級的省轄市不動產登記局工作，難度比較大。

瀘州在不動產登記的職責整合中也遇到如是問題，即不動產登記局是牽頭部門，而非上級單位，推進的難度可想而知。

也有市場人士認為，不動產登記直接與反腐、房產稅等掛鉤，“當下經濟下行壓力大，地方財政舉步維艱，而刺激效果又不理想，房產稅的開征也將直接影響地方樓市狀況；另一方面，不動產登記聯(lián)網(wǎng)，也將直接倒逼助推反腐，地方有抵觸情緒可想而知。”嚴躍進表示。

農地、林地復雜

上述中部某省份省會城市負責人告訴記者，省級職責整合重在框架搭建，市本級側重房產權和土地使用權的統(tǒng)一登記，區(qū)縣則側重農民，把所有需要登記的不動產權都覆蓋到。

“市本級的利益難點在于房產稅，”嚴躍進介紹，“對于長期以來形成的部門利益格局，高度依賴土地開發(fā)和房地產的地方政府來說，統(tǒng)一登記意味著消除了自由裁量乃至暗箱操作的空間。”

相比市本級，區(qū)縣層面的不動產登記則更為現(xiàn)實，林地和農地的權屬問題直接涉及土地改革和登記，存在較大問題。

江西省贛州市崇義縣于3月1日發(fā)出了全國第一本林權不動產登記證和江西第一本房屋不動產權證。

崇義縣的不動產登記中心負責人公開介紹，通過半個多月的不動產登記，發(fā)現(xiàn)存在明顯的難點是，以前分散在各部門的不動產權登記，標準不一樣，相對于現(xiàn)行不動產登記標準要低一些。因此，整合以前的登記信息，再進行融合有不小難度，融合各部門信息是關鍵。如今的不動產登記要求與地理信息的一致性、唯一性，對經度要求偏差縮小到正負5厘米，這就得進行補充。

從目前的情況看，房產類、林權類、土地使用權類等的登記，是分開的。若某人名下有房產、林權等不動產，那會分開發(fā)證，“與其他產權證比，林權不動產登記難度較大，主要是權屬復雜，以前發(fā)了的林權證，過了幾年后，又有一定改變，產生新的爭議，需要進行新的調解。另外，國土部數(shù)據(jù)入庫標準還沒出來，將可能面臨調整。”上述崇義縣的不動產登記中心負責人如是介紹。

為此，崇義在不動產登記中，專門設置了權籍調查辦公室，對有爭議的權屬進行調查、確認，然后才受理。

中國人民大學教授嚴金明介紹，在需要登記的10種不動產權利中，涉農內容不少，包括集體土地所有權、森林和林木所有權、耕地、林地、草地等土地承包經營權、宅基地使用權等。對農村來說，產權登記制度的完善，將解決“三農”產權不明、抵押品不足等問題，為商業(yè)銀行機構開展農村產權抵押試點打開了制度空間，有利于推動沉睡在農村的耕地、林地、宅基地等不動產變?yōu)橘Y產，有利于激活農村金融市場，加快產權評估、產權流轉和產業(yè)發(fā)展、農村發(fā)展。

2015年1月，國土部、財政部、住建部等5部委發(fā)文《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證工作的通知》，要求在全面加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證工作的同時，將農房等集體建設用地上的建筑物、構筑物納入不動產統(tǒng)一登記范疇。

根據(jù)國土部公開的不動產統(tǒng)一登記簿，亦采取活頁的方式，登記內容涵蓋三大類信息，分為“一證一權”(城市)和“一證多權”(農村)兩個版本的權利證書樣式。

但實際上，農村的產權登記制度開啟較晚，根據(jù)國土部公告，截至2014年底，全國農村集體土地所有權確權登記發(fā)證率達到97%，基本實現(xiàn)了全覆蓋；宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作加快推進。

上述中部省份的副市長表示，農村的土地產權登記一直在推進，不少農民進城務農，再加上農村集體直接進行的資產交易，讓梳理產權工作難上加難。

更值得一提的是，上述中部省份的副市長稱，小產權房問題的解決也是區(qū)縣一級有抵觸心理的關鍵。

不動產登記機構只負責登記合法的不動產，對于不合法的不動產，待按照國家有關法律法規(guī)依法處理后再予以登記。也就是說，地方在登記各不動產權屬時對小產權房問題不予登記。

或因此，不動產登記的時間表特別列出，對農業(yè)部門承擔的農村土地承包經營權登記職責給予四年過渡期。2017年開始，按照逐步過渡的要求，由縣級不動產登記機構按照不動產統(tǒng)一登記的要求具體承辦農村土地承包經營權登記發(fā)證，2018年完成過渡。

配套細則出臺

在朱中一看來，不動產登記全面推行、落地還需要一個磨合期，必須有配套的實施細則的落地等。條例有個細則待細的過程，有很多環(huán)節(jié)需求明確。

5月11日，國土部辦公廳印發(fā)通知，2015年，國土部立法的一大重點即是細化不動產登記制度，力爭年內完成《土地調查條例》及實施辦法，《不動產登記暫行條例實施細則》等相關文件的制定和修改。

另據(jù)記者了解，《不動產登記暫行條例實施細則(草案征求意見稿)》(以下簡稱實施細則)公開征求意見已經將近兩個月。

為推動實施細則的盡快出臺，國土部專門召集會議聽取有關部門意見，11部門已就實施細則提出意見和建議。包括財政部、住建部等超過11個部門就實施細則的具體條款提出了修改意見和建議。

國土資源部有關負責人表示，向各部門征求意見，主要是從補充、完善、落實好《不動產登記暫行條例》角度，盡量反映各部門在工作實踐及法律運用方面的情況。他強調，實施細則的制定要堅持與上位法保持一致，堅持有關工作平穩(wěn)銜接、注重操作性等原則，繼續(xù)廣泛征求意見后進一步修改完善。

國土部有關負責人表示，實施細則作為《不動產登記暫行條例》的配套規(guī)則，更注重操作性，注重對各部門以往不動產登記成熟做法的總結與銜接。

與此同時，目前不動產登記信息管理基礎平臺建設總體方案、不動產登記數(shù)據(jù)庫標準、不動產登記數(shù)據(jù)整合建庫技術規(guī)范征求意見稿已形成。

“一旦配套細則以及相關數(shù)據(jù)和技術標準建立，全國不動產工作將加快推進，”嚴金明介紹。

根據(jù)國土部的計劃，上述不動產登記的配套性文件都將力爭在2015年年內出臺。

此次不動產登記是以土地登記為核心，整合房產、草原、林地等，也因此，確保土地登記數(shù)據(jù)的質量、準確性等非常重要。

《土地調查條例》明確規(guī)定了我國土地調查的周期，每10年進行一次，每年進行變更調查。土地調查包括三項內容，即土地利用現(xiàn)狀、土地權屬、土地條件及其變化情況。

在不動產登記的全力推進下，也給土地調查提出了不少難題，國土部相關人士介紹，也因此土地調查要加快制定配套的規(guī)章和標準，細化土地調查統(tǒng)計，不動產權籍調查，從而更好確保土地調查數(shù)據(jù)的權威、準確性。

巨大的產業(yè)空間

不動產登記建設對于產權交易的保護，房地產長效機制基礎性建設具有重大意義。

另一方面，不動產登記背后隱藏的巨大商機，卻很少被公眾意識到。

超圖軟件董事會秘書龔婭杰稱，不動產登記所帶來的市場空間主要在三方面，一是房產登記和測繪，二是數(shù)據(jù)整理和數(shù)據(jù)處理，三是不動產信息登記系統(tǒng)建設。

由于測算復雜，目前并無權威數(shù)據(jù)可以預計前兩部分分別可拉動的資金量。

從不動產信息登記系統(tǒng)建設來測算，承接不動產登記信息平臺的超圖軟件算了一筆賬，我國不動產登記信息管理平臺將以縣為單位建設，假設平均每個縣基礎平臺的建設投入為500萬-1000萬元，則全國的市場空間將達到140億-280億元。

與此同時，《不動產登記暫行條例》亦規(guī)定，登記工作將由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理。

安信證券研報稱，目前平均一個縣的項目預算金額約為1000萬元，其中數(shù)據(jù)工作占60%，信息系統(tǒng)建設占40%，因而僅全國不動產登記信息系統(tǒng)建設市場的空間，就是百億級。

屏蔽此推廣內容

不動產測繪制度也對推進不動產登記統(tǒng)一工作具有重要意義，龔婭杰也表示，測繪行業(yè)是塊大蛋糕。簡單算下，全國有2600多個市縣單位，若以每個市、縣500萬元左右的系統(tǒng)平臺建設費用算，這個市場預計將有100億到200億的空間。

國家測繪地理信息局最新發(fā)布的2014年度測繪資質單位的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年全國測繪資質單位的服務總值約680億元，同比增長11.93%，增速同比下降2.5個百分點。

國務院發(fā)展研究中心研究員李國強認為，不動產登記將帶來城市地下空間普查、農村土地確權等巨大的測繪需求，也將推進測繪地理信息產業(yè)的強勢發(fā)展。