淺談房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本管理與控制

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　　摘要：房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展就應(yīng)靠成本競爭取勝的策略，成本管理與控制要做到全員參與，樹立全員成本控制意識(shí)。成本管理與控制的重點(diǎn)放在三個(gè)階段：1、設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)比較階段 2、施工過程中變更及簽證等的控制 3、竣工驗(yàn)收結(jié)算階段blog

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理與控制泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)

　　國家出臺(tái)對(duì)商品房價(jià)格制約的各種政策后，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)向靠成本競爭取勝的策略是首選，成本的管理與控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要職能之一。項(xiàng)目的成本管理與控制，就是指在項(xiàng)目成本的形成過程中，對(duì)整個(gè)工程開發(fā)過程中所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正工程開發(fā)過程中發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)實(shí)際生產(chǎn)費(fèi)用發(fā)生額控制在計(jì)劃成本的范圍之內(nèi)，以保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)

　　因此要做好房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理與控制工作，首先必須明確的一點(diǎn)是成本管理與控制應(yīng)該是全員管理與控制。成本管理與控制決不單純是工程預(yù)算人員、項(xiàng)目管理人員或財(cái)務(wù)人員的工作，而是全體員工的共同任務(wù)。成本管理與控制要做到全員參與，樹立全員成本控制意識(shí)。項(xiàng)目管理培訓(xùn)

　　在此筆者結(jié)合自己在房地產(chǎn)行業(yè)多年的工作經(jīng)驗(yàn)談一些對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本管理與控制的看法，項(xiàng)目成本意識(shí)必須貫穿整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的始終。房地產(chǎn)開發(fā)要通過以下三個(gè)階段性目標(biāo)來進(jìn)行開發(fā)成本的過程控制管理：泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)

　　1、設(shè)計(jì)階段的成本管理與控制泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)

　　設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程費(fèi)用中所占比例不大，一般只占建安造價(jià)的1%～2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)10%以上，尤其是在主材的設(shè)計(jì)指標(biāo)的控制上，例如鋼筋、混凝土的含量。但在工程設(shè)計(jì)中，不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從而影響了項(xiàng)目造價(jià)的有效控制。例如，某商業(yè)寫字樓空調(diào)系統(tǒng)冬季室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度18℃即可滿足舒適度要求，設(shè)計(jì)卻按23℃考慮，既造成了浪費(fèi)，又不適應(yīng)人體生理要求。這種設(shè)計(jì)不合理，造成了一定浪費(fèi)，顯然是對(duì)工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目造價(jià)的影響是極其重要的。blog

　　首先應(yīng)積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。限額設(shè)計(jì)就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)，總概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，從而避免設(shè)計(jì)部門為設(shè)計(jì)上的工作方便或是為過分保護(hù)自身設(shè)計(jì)不出問題而不惜加大設(shè)計(jì)的安全系數(shù)，以犧牲業(yè)主方的工程造價(jià)的控制為代價(jià)。比如某小高層住宅工程的鋼筋含量，本來鋼筋含量每平米設(shè)計(jì)65公斤就滿足要求了，但設(shè)計(jì)方為保守起見而設(shè)計(jì)了每平米85公斤，這樣每平米鋼筋材料造價(jià)就增加了13%，可見，推行限額設(shè)計(jì)的必要性。把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易被突破。泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)文章

　　其次設(shè)立專門的審查部門對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的圖紙進(jìn)行全面的審查，防止設(shè)計(jì)粗糙。比如某住宅工程，住宅樓首層標(biāo)高0.00米處有一層鋼筋混凝土板，住宅樓周圍是地下車庫，地下車庫的頂板標(biāo)高是-1.2米，因?yàn)槠湓O(shè)計(jì)為了省事，在住宅樓下面標(biāo)高-1.2米處又設(shè)計(jì)了一層鋼筋混凝土板，在高度為1.2米的范圍內(nèi)設(shè)計(jì)了兩層鋼筋混凝土板，這樣就造成了一層板的浪費(fèi)。后來在建設(shè)方審圖過程中發(fā)現(xiàn)了，并及時(shí)通知了設(shè)計(jì)院進(jìn)行了改正，從而避免了不必要的造價(jià)浪費(fèi)。泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)

　　只有在設(shè)計(jì)階段切實(shí)做好工程項(xiàng)目建設(shè)的造價(jià)控制，才能為以后工程建設(shè)各階段的造價(jià)控制打好基礎(chǔ)，確保工程造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)

　　2、項(xiàng)目實(shí)施階段的成本管理泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)

　　施工階段是資金投入最大的階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同實(shí)施的具體化。抓好過程管理，減少工程索賠;建立建設(shè)監(jiān)理制，對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)進(jìn)行全面控制;從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面采取措施控制工程造價(jià);控制建設(shè)工程價(jià)款的結(jié)算工程。泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)

　　2.1工程變更

　　變更時(shí)應(yīng)對(duì)造價(jià)進(jìn)行分析，才能夠心中有數(shù)，特別需要注意施工方提出的變更，要分析是否真需要變更，防止施工單位投標(biāo)時(shí)采取的不平衡報(bào)價(jià)而使工程造價(jià)超高。比如：某工程，施工方在投標(biāo)的時(shí)候因?yàn)閷?duì)外墻面石材工程單價(jià)報(bào)低了，造成該分項(xiàng)工程虧損，所以施工方就提出要求變更，稱此石材廠家生產(chǎn)能力有限不能滿足本工程數(shù)量的需要，要求改用其他廠家的石材，后建設(shè)方查實(shí)是施工方想通過更換材料廠家而使該分項(xiàng)工程“扭虧為盈”。這是施工方對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)低的項(xiàng)目常采用的方法，要值得注意。service

　　2.2工程簽證泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)