王紅兵：養(yǎng)老地產(chǎn)市場蘊藏著巨大商機

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秦達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理 王紅兵

1.您認為當前中西部地區(qū)乃至全國在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中面臨的困難主要有哪些?如何才能從根本上解決這些問題?

王紅兵：總體上看，我國養(yǎng)老地產(chǎn)才剛剛起步，尚處于探索和初步發(fā)展階段，盡管市場蘊藏著巨大發(fā)展空間，但面臨的實際困難也很多。

首先，養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的最大困難是融資難。

養(yǎng)老項目通常都建有醫(yī)療保健、文娛健身、餐飲、老年活動中心等大量的宜老設施配套，還需要做到精裝修、家具家電齊全等拎包入住的狀態(tài)，因而較一般地產(chǎn)項目的建設投資要大。另外多數(shù)項目為持有資產(chǎn)長期經(jīng)營，不銷售產(chǎn)權(quán)，所以投資回收期較長。土地若是劃撥的養(yǎng)老用地，還無法抵押。所以，商業(yè)銀行對這種投資大、投資回收期長、劃撥土地的項目基本不給貸款。而信托、基金等融資成本較高，對于微利的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)來說又負擔不起。所以融資難是養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的首要問題。

要解決資金問題，成熟的開發(fā)商也在試圖通過銷售會員卡、收取高額入住押金等方式收回初始投資，或者結(jié)合一些產(chǎn)品，比如北京太陽城的“百齡計劃全球聯(lián)盟”的銷售，先期收回一些投資，后期通過運營和服務慢慢消化。但這都是運營期間收回投資的辦法，還是沒有解決建設期間的融資問題。

我認為，要解決融資問題，首先國家要重視起來，充分認識到養(yǎng)老是個社會問題而不僅僅是企業(yè)行為，養(yǎng)老是需要盡快并且大力扶持的產(chǎn)業(yè)。國家應出臺政策，要求各商業(yè)銀行對養(yǎng)老地產(chǎn)進行融資支持，至少要加大國家開發(fā)銀行對養(yǎng)老項目的長期低息貸款投入，讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)良性運轉(zhuǎn)起來。其次，允許保險金、企業(yè)年金等投入到養(yǎng)老地產(chǎn)來，共同扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另外，促使銀行業(yè)、房屋中介等聯(lián)手開展起以房養(yǎng)老倒按揭業(yè)務，也能盤活資產(chǎn)，解決資金問題。

其次，養(yǎng)老地產(chǎn)盈利難。

在中西部地區(qū)，商品住宅的售價本身就不高，不銷售產(chǎn)權(quán)的老年公寓的租住價格也就不可能高，但老年公寓的投入可比商品住宅高，所以利潤率可想而知。再者，老人只有微薄的養(yǎng)老金，定價太高也會負擔不起，基于這種市場狀況，通常老年公寓的定價也不可能高，盈利就很難了。再加上宜老設施配套的投入，都導致養(yǎng)老運營的舉步維艱。

要想解決盈利難的問題，項目可以將銷售產(chǎn)權(quán)的商品住宅與老年公寓結(jié)合起來開發(fā)。商品住宅可以增加養(yǎng)老配套附加值，取得更多的利潤，同時還能解決老年公寓的初始投資。其次，可以結(jié)合養(yǎng)老產(chǎn)品的銷售，比如“百齡計劃全球聯(lián)盟”，增加房屋入住率的同時，體驗式消費培育未來客戶，同時增加當下的現(xiàn)金流收入，減少財務費用。另外，需要培育養(yǎng)老市場，引導消費，讓入住老年公寓成為一種趨勢，提高入住率和服務內(nèi)容，增加收入。

第三，養(yǎng)老地產(chǎn)在規(guī)劃、設計及運營管理等方面尚未形成完整的體系、標準，仍處在摸著石頭過河階段，成功經(jīng)驗很少。

雖然我們國家2003年頒布了《老年人居住建筑設計標準》，但在設計過程中仍會發(fā)現(xiàn)有很多空白點，而且設計規(guī)范與實際運營有時也會存在矛盾。只能是不斷吸收國外先進經(jīng)驗，不斷總結(jié)現(xiàn)有項目的缺陷，從設計源頭上做到技術(shù)可行、經(jīng)濟合理，從而給運營留出空間來。

2.近兩年有超過32家上市房企及險資公司宣布進軍養(yǎng)老地產(chǎn)項目，您如何看待這一現(xiàn)象?

王紅兵：我認為這主要有兩方面原因。

首先是來自外部需求，社會人口老齡化問題已經(jīng)逼近，養(yǎng)老地產(chǎn)市場蘊藏著巨大商機。

從國務院頒發(fā)的《十二五社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃 (2011~2015年)》中可以看到，第六次全國人口普查顯示，我國60歲以上老年人口已達1.78億人，是世界上唯一一個老年人口超過1億人的國家，我國已步入老齡化社會，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的五倍多。預計到2020年，老年人口將達到2.43億人，約占總?cè)丝诘?8%。

《規(guī)劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長，照料和護理問題日益突出。據(jù)推算，2015年我國老年人僅僅在護理服務和生活照料方面的潛在市場規(guī)模就將超過4500億元。目前全國養(yǎng)老機構(gòu)的床位至少缺300萬張，這個缺口還是很大的。以上數(shù)據(jù)不難看出，養(yǎng)老地產(chǎn)市場蘊藏著巨大的商機。

其次，來自房企的內(nèi)在需求，也需要轉(zhuǎn)型或創(chuàng)新。

房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過去，除了剛需房和部分改善型住房外，人們購房的需求已大大降低。若繼續(xù)沿著老路走，拿地-蓋房-賣房-再拿地……樓盤沒有主題、沒有特色、同質(zhì)化、簡單重復，或者說沒有迎合市場真正的需求變化，那將是很危險的。據(jù)說西安市現(xiàn)在要去化掉存量樓盤都需要兩年時間，再新建，銷售難度可想而知。所以，房企都在思考，如何順應市場需求?那么養(yǎng)老地產(chǎn)就是需求逐漸增長的一種產(chǎn)品。

3.我國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展尚不成熟，民眾對居家式社區(qū)養(yǎng)老接受度如何?您認為民眾養(yǎng)老理念的轉(zhuǎn)變需要有哪些先決條件?

王紅兵：現(xiàn)階段居家式社區(qū)養(yǎng)老是政府主推模式，也符合大多數(shù)老年人的生活習慣，老人的接受度肯定高。

國務院辦公廳頒發(fā)的《“十二.五”社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃》中提出9073模式，即老年人90%選擇居家養(yǎng)老、7%選擇社區(qū)養(yǎng)老、3%選擇機構(gòu)養(yǎng)老。居家式社區(qū)養(yǎng)老就是在社區(qū)里面建設社區(qū)醫(yī)療保健站、日間照料中心、文化活動中心等，依托老人熟悉的生活環(huán)境和朋友圈，距離老人住家近，方便家人照顧看望，給老人一種“沒有離開家”的感覺，消除老人對于養(yǎng)老院的排斥感，同時養(yǎng)老中心的護理人員還可以上門為老人提供日常護理和家政服務。民眾養(yǎng)老理念的轉(zhuǎn)變，首先需要培育和引導。50后、60后，都是4-2-1的家庭結(jié)構(gòu)，養(yǎng)老問題會越來越突出。像我們的合作伙伴北京太陽城所采取的策略，他們研發(fā)了一系列培育市場的養(yǎng)老產(chǎn)品，如養(yǎng)老投資套娃、中美兩國養(yǎng)老、會飛的房子、百齡計劃.全球聯(lián)盟等，通過旅游度假養(yǎng)老、異地交換養(yǎng)老等形式，與老人不同年齡段的需求掛鉤，讓老人通過體驗式入住，逐漸適應機構(gòu)養(yǎng)老的環(huán)境。還有，像我們白鹿溪谷這樣，實現(xiàn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老三位一體，在同一個小區(qū)里實現(xiàn)可持續(xù)照護，讓養(yǎng)老不再是一個艱難的接受過程，再結(jié)合一些養(yǎng)老產(chǎn)品的嫁接植入，使老年生活靈動起來，豐富多彩，也就會促進民眾養(yǎng)老理念的轉(zhuǎn)變。

另外，經(jīng)濟是基礎，老人得住得起，“以房養(yǎng)老倒按揭”的業(yè)務開展起來了，老人就有底氣去入住老年公寓了，對養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變也有一定的促進作用。

4.在養(yǎng)老地產(chǎn)的配套建設中，醫(yī)院的引入關(guān)注度較高，但醫(yī)院的盈利模式成熟度不高，您對這一問題有何想法與建議?

王紅兵：我認為在養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，醫(yī)療、護理保障必不可少，但是否引入醫(yī)院值得商榷。設立全科醫(yī)院不可取，小區(qū)住戶有限，將造成醫(yī)療資源浪費，留不住好的醫(yī)生，醫(yī)院盈利及可持續(xù)發(fā)展也成問題。還是應有效地利用社會資源，建立起社區(qū)診所、就近醫(yī)院、著名三甲醫(yī)院的三級醫(yī)療保障體系為宜。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)更多要解決的是長期護理問題而不是醫(yī)療問題，應該引進中醫(yī)針灸、按摩、理療等更為重要。

5.養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)與運營的成功除了模式之外，專業(yè)人才的配置也至關(guān)重要，而當前養(yǎng)老專項人才的缺乏也是發(fā)展困境之一，您對此有何建議?

王紅兵：我認為從現(xiàn)在起就應重視養(yǎng)老專項人才的培養(yǎng)。當然，就業(yè)市場會決定教育方向。現(xiàn)在的學生們都一窩蜂地考大學，但大學畢業(yè)找工作又很難，大量的專業(yè)供大于求。而養(yǎng)老運營管理人才、護理人員、心理輔導師等都很缺乏，需要大學、職高等共同培養(yǎng)這方面人才。實踐中通過培訓、管理引進等方式也能解決人才問題。當然，養(yǎng)老地產(chǎn)利潤率低也會導致收入低留不住人才的問題，只有進入良性循環(huán)的企業(yè)和項目才能更好地引進人才發(fā)展下去。

6.當前做養(yǎng)老地產(chǎn)的房企很多，秦達在這方面的獨特優(yōu)勢有哪些?其盈利點如何體現(xiàn)?未來秦達在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的發(fā)展方向上有哪些規(guī)劃布局?

王紅兵：秦達公司獨特優(yōu)勢表現(xiàn)在三個方面。

一是有陜能集團的強有力支持。

秦達公司隸屬于陜能集團和秦龍電力，5年前確定公司戰(zhàn)略選擇進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，一方面基于省屬大型國企的社會責任;另一方面， 也是看中了未來養(yǎng)老市場的巨大潛力。集團資產(chǎn)規(guī)模大、資金實力雄厚，已涉足電力開發(fā)、煤炭開發(fā)、金融業(yè)、房地產(chǎn)與酒店業(yè)、地質(zhì)勘查、化工及其他產(chǎn)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)等七大產(chǎn)業(yè)板塊，資產(chǎn)總額達800多億元，在這個項目上集團體系已經(jīng)給予了3、4億元的資金支持。

二是老年公寓的設計得到了養(yǎng)老行業(yè)兩大高人的指點。

老年公寓設計之初，就邀請清華大學的周燕珉教授進行設計咨詢、指導，力求在功能布局、動線、房間使用上都滿足規(guī)范要求，更符合人性化居住。隨后，北京太陽城的朱鳳泊董事長親自對項目的規(guī)模、戶型設計、不同房型的配比、宜老設施配套的規(guī)模等，從運營角度進行了設計指導。

三是在養(yǎng)老運營管理上與北京太陽城集團進行合作。

我公司將聘請有15年養(yǎng)老運營經(jīng)驗的北京太陽城來做運營管理，以期白鹿溪谷一開始就起點高，運營平穩(wěn)。借助太陽城集團研發(fā)的“百齡計劃.全球聯(lián)盟”產(chǎn)品，可以實現(xiàn)全球范圍內(nèi)的旅游度假養(yǎng)老。幾十家聯(lián)盟體系搭建的平臺，使異地交換養(yǎng)老成為可能。太陽城朱總提出“會飛的房子”的構(gòu)想，使養(yǎng)老生活靈動起來，不再單調(diào)。

盈利點的實現(xiàn)，除了希望依靠項目自身的合理性、舒適性吸引更多的客戶入住外，還要結(jié)合太陽城所推出的養(yǎng)老產(chǎn)品，一方面增加入住率，盡快實現(xiàn)資金回籠，另一方面培育未來的潛在客戶。

未來秦達在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的規(guī)劃布局，目前在相鄰白鹿溪谷4公里處還儲備有土地，至于項目定位和開發(fā)時間，還需視市場情況以及白鹿溪谷項目的開發(fā)運營結(jié)果而定。當然，未來也不排除我們專注從事養(yǎng)老運營管理，也形成一些聯(lián)盟體，資源共享、優(yōu)勢互補。

7.秦達養(yǎng)老項目是與北京太陽城合作的，與北京太陽城項目相比，該項目在哪些方面有所改進或提升?

王紅兵：太陽城項目建設較早，用朱總的話說，總結(jié)了很多經(jīng)驗，也留下了一些遺憾。那么這次，在太陽城的設計咨詢建議下，我們做了很多改進和提升。比如，太陽城現(xiàn)在一房難求，那么我們項目的老年公寓就將建筑規(guī)模由5萬平方調(diào)整到10萬平方米,哪怕分期開發(fā)，但一次設計到位。還有，太陽城當初超市、洗浴中心的規(guī)模都太大，后來都改造為養(yǎng)老用房，增加床位數(shù)。那么我們這次設計，配套設施規(guī)模、房間大小、戶型設計、介助介護健康度假幾種類型的房型配比等等都與太陽城一起做了反復研討，應該說更加趨于合理。

8.在國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展不盡成熟的情況下，您個人或者團隊在做項目時都做過哪些嘗試或者遇到過什么樣的挑戰(zhàn)?

王紅兵：做項目之初，對養(yǎng)老地產(chǎn)的理解也是從淺入深的。首先，項目定位就是一個挑戰(zhàn)。我們項目處于郊縣，雖然是距西安市中心50公里以內(nèi)的一個親情養(yǎng)老距離，但項目定位仍走過彎路，調(diào)整過幾輪規(guī)劃方案，最后定位具備養(yǎng)老附加值的商品住宅為西安市人的第二居所，力求“小面積、低總價、高品質(zhì)”。定位整個小區(qū)是養(yǎng)生養(yǎng)老低密住區(qū)，集居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老三種模式于一體，實現(xiàn)可持續(xù)照護的社區(qū)。老年公寓的戶型設計也再三推敲，分為介護型(不能自理)、介助型(半自理)、健康型、度假型等幾種類型，其房型設計各不相同，各房型配比也根據(jù)老人的接受度和可能的入住情況進行了假定，也留有了切換的余地。而且，老年住宅還有很多特殊性，比如整個住區(qū)的無障礙設計、智能化系統(tǒng)都得完善。

另外，在項目融資、民政部門準入及養(yǎng)老補貼等方面都需要一步步去摸索。

在養(yǎng)老運營方面也是空白，與太陽城合作后，由其先完成咨詢策劃案，隨后再搭建架構(gòu)，輸出管理，最終實現(xiàn)運營管理合作。這些也是我們面臨的挑戰(zhàn)，需要逐步學習和實踐。

9.秦達地產(chǎn)選擇打造養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品除經(jīng)濟效益考慮外，還有那些方面的考慮?

王紅兵：以目前西安的房地產(chǎn)價格水平及公眾的消費能力測算來看，做養(yǎng)老地產(chǎn)的收益其實并不樂觀。但是我們之所以堅持做養(yǎng)老地產(chǎn)項目，最主要的就是基于一種社會責任，陜西能源集團是省屬大型國企，在全省的經(jīng)濟地位和實力都很強，一直以來都承擔著許多社會責任。集團本著“為老人服務、為兒女盡孝、為企業(yè)盡責、為社會分憂”的理念，要求秦達公司要打造出有內(nèi)涵、有文化底蘊的養(yǎng)老項目。集團責任感極強的“四為理念”和集團高層對項目的全力支持，使公司能夠在剛開始收益率低的情況下，依舊能夠踏踏實實地做養(yǎng)老項目，安安心心地去做一個于民眾和社會有益的事業(yè)。

當然，作為一個企業(yè)來講，經(jīng)濟效益也是經(jīng)營管理層力求要實現(xiàn)的。白鹿溪谷項目首先致力于打造精湛產(chǎn)品，力求產(chǎn)品設計合理、舒適，然后在運營管理服務上做到位。與北京太陽城的合作一方面是基于他們在運營管理上已經(jīng)進入軌道且在全國已形成多個聯(lián)盟布點。他們統(tǒng)一的管理標準，能夠幫助項目實現(xiàn)養(yǎng)老運營的規(guī)范化、標準化。另一方面太陽城平臺上植入了很多養(yǎng)老產(chǎn)品，能夠把各類老人的需求都納入養(yǎng)老的統(tǒng)籌體系之中，這樣的模式也能夠帶動養(yǎng)老運營收益率的提高。秦達現(xiàn)在著手打造養(yǎng)老地產(chǎn)項目，也是企業(yè)對未來市場有著良好的發(fā)展前景預判。