余豐慧：用公積金貸款救市是在玩火

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著名財(cái)經(jīng)金融評(píng)論家 余豐慧

住建部部長(zhǎng)陳政高要求“各地要進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，統(tǒng)一思想，發(fā)掘住房公積金的巨大潛力，用好用足住房公積金”。

面對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷狀態(tài)，特別是2月份全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)同比環(huán)比幾乎全軍覆沒(méi)，最高跌幅達(dá)到10.8%的“嚴(yán)峻”形勢(shì)，從中央政府到各地政府新一輪大力度救市大戲正在上演。

3月16日，濟(jì)南市重新設(shè)定公積金貸款首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，基本屬于“認(rèn)房不認(rèn)貸”，較以往寬松不少;3月17日廣州市規(guī)定購(gòu)買90平方米以下首套自住房或經(jīng)適房，公積金貸款首付門(mén)檻可降低到20%;福建省于3月19日發(fā)布了被視為今年首波救市政策的“閩七條”，對(duì)首次申請(qǐng)住房公積金貸款的職工，首付比例降低至20%。相信緊隨其后，將有更多地方開(kāi)始放水公積金貸款救市。

其實(shí)，早在去年初新一輪救市就已經(jīng)開(kāi)始。除了北上廣深一線城市外，其他城市限購(gòu)基本取消，限貸政策全面松綁，并且央行定向調(diào)控釋放的資金基本瞄準(zhǔn)了樓市，各地方政府更是在稅收、財(cái)政補(bǔ)貼銀行、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者上絞盡了腦汁。但這些措施的效果差強(qiáng)人意。房地產(chǎn)延續(xù)低迷，交易量延續(xù)萎縮，房?jī)r(jià)繼續(xù)下滑。

在這種形勢(shì)下，新一輪救市已經(jīng)開(kāi)始全面啟動(dòng)。消息稱，全國(guó)性救助樓市政策正在蓄勢(shì)待發(fā)。面對(duì)嚴(yán)重下滑的房地產(chǎn)行業(yè)，適度出臺(tái)信貸、稅收等鼓勵(lì)住房需求性政策是應(yīng)該的。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，惡性下滑下去必將拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。不過(guò)，在住房公積金上大動(dòng)干戈，特別是在住房公積金貸款上做文章值得商榷。

住房公積金是職工繳納的解決住房需求資金不足的互助性基金。其使用重點(diǎn)應(yīng)該放在購(gòu)買住房時(shí)的提取上。公積金貸款是公積金互助性派生出來(lái)的，應(yīng)該是公積金使用中的輔助性產(chǎn)品。同時(shí)，公積金貸款具有一定的杠桿率，如果超比例發(fā)放公積金貸款的話，很可能導(dǎo)致后續(xù)他人提取公積金出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，侵害繳納公積金職工的合法權(quán)益。目前，全國(guó)住房公積金繳存職工達(dá)到1.1億人，確保其提取公積金權(quán)益是一件大事情。這就要求決不能超規(guī)模發(fā)放公積金貸款或者將公積金貸款挪作他用，如建設(shè)保障性住房等。

從全國(guó)范圍內(nèi)看，公積金貸款比例已經(jīng)非常之高。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，截止到去年底繳存公積金總額超過(guò)8萬(wàn)億元，而目前公積金貸款總額4.3萬(wàn)億元，存貸比例已經(jīng)達(dá)到了56%，而且存在一定程度的期限錯(cuò)配情況，即公積金提取期限要比貸款期限短得多。高比例的放貸加上一定程度的期限錯(cuò)配，已經(jīng)給公積金貸款埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。此時(shí)，再動(dòng)用公積金貸款去救市是在玩火。

要把“用好用足住房公積金”的重點(diǎn)放在放寬提取使用條件上。新購(gòu)房、維修等提取公積金條件要進(jìn)一步放寬，手續(xù)要進(jìn)一步簡(jiǎn)化，要逐步在網(wǎng)絡(luò)上全程操作，提高提取速度和效率。同時(shí)，認(rèn)真落實(shí)住建部、財(cái)政部、人民銀行三部門(mén)聯(lián)合下發(fā)的放寬公積金支付房租條件通知精神，拓寬公積金提取使用條件和范圍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年全國(guó)住房公積金租賃提取只占公積金提取總金額的1.07%。事實(shí)上，住房公積金在房屋租賃上發(fā)揮作用的空間非常大。

盡管各地對(duì)包括公積金貸款在內(nèi)的公積金政策采取超寬松政策，以托住樓市不讓其自然調(diào)整，但筆者預(yù)測(cè)效果不會(huì)太好。因?yàn)槟壳暗姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)不是想救就能救的，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房?jī)r(jià)走低，需求萎縮，是整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和行業(yè)特點(diǎn)決定的。

從宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)看，經(jīng)濟(jì)下行壓力依舊很大，工商企業(yè)特別是中小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重不景氣，倒閉、停產(chǎn)、跑路等正在密集爆發(fā)。對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)，就業(yè)和收入預(yù)期的不確定性風(fēng)險(xiǎn)正在增大。而同時(shí)房?jī)r(jià)依然居高不下，即使稍有下跌或者說(shuō)連續(xù)6個(gè)月走低，但絕對(duì)價(jià)位仍然是90%以上工薪階層難以承受的。就業(yè)和收入預(yù)期的不確定性與高房?jī)r(jià)的嚴(yán)重矛盾，大大打壓了住房需求，使得大多數(shù)百姓持幣觀望或者不敢出手買房，或者因?yàn)槭杖胨教透境惺懿涣烁叻績(jī)r(jià)壓力。

還需要密切注意的是，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的實(shí)施、房產(chǎn)稅預(yù)期出臺(tái)和目前股市的火爆是懸在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的三把利劍。前兩者不僅抑制了住房購(gòu)買力，而且會(huì)促使大量囤集的存量房拋售入市。而股市火爆對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和樓市的資金分流作用都非常之大。這種狀況估計(jì)一時(shí)難以改變，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的救助政策效果非常有限是可以預(yù)料的。