項目評估與價值分析

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項目評估與價值分析

　　土地是房地產項目的第一要素，土地現(xiàn)狀的不同對于項目融資定價也會導致許多不同的融資條件。

　　1)完成項目規(guī)劃(項目概念、規(guī)劃設計等)的初步審核和批準，但土地的征用與收購需要融資，包括原協(xié)議出讓土地(已過關或遺留項目)項目和新規(guī)劃建設用地項目。

　　許多項目方對此以為擁有房地產市場土地供應的緊缺資源的來源(如項目規(guī)劃、土地)，其心理意識是：沒有這些資源就不會由投資和開發(fā)的機會與項目的存在，往往將項目融資定價維系在一個極高的水平至上，大多數的項目方在開始融資談判方案的設計中會期望保持在項目投資權益40%-60%的比例份額，而絕大部分項目方會在49-51%之間取舍。

　　實際上，在不涉及土地成本的前提下，這一類項目的融資談判能夠獲得投資方認可的合理的權益比例也就在5-10%以內，而且在談判的過程中其走勢是向低走絕不會高走，并且隨著對項目結局的不確定性的分析和憂慮越來越多地被投資方高估，成功的希望越來越渺茫。這里根本不存在關于項目規(guī)劃與概念的市場價值評估的程序和需求，它們只是為投資和項目開發(fā)提供了一個市場機會和投資資訊。這就是項目方的全部“資產”和“價值”，而對于投資者而言，只是許多個機會中的一個，在這種不均衡的狀態(tài)下所進行的談判是不存在對價和等價的。

　　另一個談判定價的方法在于投資方希望和愿意全部接盤開發(fā)建設，在此種情形下，項目方必須要綜合考量尋找其他投資機會的可能，如果沒有更多其他確實的勝數，理想的選擇由兩個，一個是將前期的工作成果折合成相應的對價，一次性將項目沽出;另一個方案是將前期成果折合成為投資股權或相應的權益份額，與投資方共同運作項目建設。后一種反而可以獲得一個較高比例的回報預期。

　　在當前國內投資環(huán)境和金融體制下，上述條件的房地產項目很難通過資本市場和金融體系獲得項目的戰(zhàn)略投資、信貸融資和財務融資，而所謂過橋融資更是癡人說夢的妄想。唯一可行的選擇就是將項目作為一個項目策劃案轉讓由投資者獨立運作，項目方必須認識到沒有投資者會采取合作開發(fā)和分享權利的模式進入。

　　2)土地和項目的權屬相對明確，項目已經開工或僅進行初步的基礎建設，但土地出讓金或土地征用費未能交清。這一類土地在“8.31大限”中有不少未能過關，給房地產企業(yè)或投資商造成的間接經濟損失是當初購入土地價格的數倍。