我國房地產供求形勢改變

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　　國慶節(jié)前，房地產政策調整接連出臺：從多數(shù)地方取消限購，到央行、銀監(jiān)會對房貸政策松綁，引發(fā)了市場的高度關注。

　　人們當然關心，短期內房地產市場能否改變此前的頹勢。其實跳出簡單的“救市/打壓”思維模式，還有更為關鍵的問題：中國經濟進入新常態(tài)后，房地產業(yè)將如何發(fā)展?房地產政策將何去何從?

　　房地產供求形勢改變，市場出現(xiàn)分化

　　如同過去30多年以兩位數(shù)高速增長的中國經濟，近幾年進入減速換擋、提質增效新階段一樣，1998年房改以來保持快速發(fā)展、價格快速上漲的中國房地產業(yè)，如今也步入了一個新階段。

　　“中國經濟進入新常態(tài)，房地產市場也進入新常態(tài)。住房普遍短缺的時代已經過去。不少城市房地產市場出現(xiàn)了明顯的供大于求。”全過程經歷了房地產業(yè)發(fā)展變化的中國房地產業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一深有感觸。

　　在朱中一看來，房地產行業(yè)已經度過了居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開發(fā)就能賺錢的時代，進入到居民理性消費、企業(yè)理性開發(fā)和產品質量進一步提升的時代。

　　“市場分化，房價漲幅放緩，房地產企業(yè)利潤下調，價格波動周期縮短。”來自市場一線的中原地產首席分析師張大偉這樣概括新常態(tài)下房地產市場的新特征。

　　張大偉分析，現(xiàn)在一二線城市房地產市場的問題是價格超出了普通老百姓的購買能力，而此前的限購和限貸政策又抑制了改善型住房需求;三四線城市的問題在于，房地產供給出現(xiàn)了過剩。今后市場的變化，不會再出現(xiàn)以往那種全國房價都普遍快速上揚的情況，而是不同城市價格走勢出現(xiàn)分化，價格波動周期也會縮短。

　　釋放改善型需求，保持房地產市場穩(wěn)定發(fā)展

　　雖然現(xiàn)在人們已經達成了共識，不能再用強力刺激房地產發(fā)展的辦法拉動經濟快速增長，但另一方面也不能由此走到另一個極端，認為經濟發(fā)展就可以不要房地產業(yè)。保持房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，對于穩(wěn)住經濟大局、提高百姓生活水平都是十分重要的。

　　“無論是為了穩(wěn)增長、促消費、擴內需，還是為了全面建成小康社會、讓老百姓過上更好的日子，都要保持房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展。目前看，立足點就在于釋放合理的自住性住房需求，包括合理的改善型住房需求，盤活市場。”朱中一認為。

　　合理的自住性住房需求是老百姓真實的住房需求，不是投機投資性需求。隨著經濟的發(fā)展，很多在房改之初買了小戶型的家庭，在步入中年，收入提高后，需要擴大住房面積;隨著單獨二胎的放開，想要第二個寶寶的不少家庭，也產生了新的住房需求。這類需求通常有一定的購買力，在政府政策的支持下，就能釋放和滿足這種需求，既改善了百姓居住條件，又能避免房地產市場出現(xiàn)“斷崖式”調整。

　　“釋放改善型住房需求，目前起碼可以增加30%的可購房人群，這部分人群恰好是之前被政策抑制的有意愿購房人群，也是銀行的優(yōu)質客戶，銀行會樂意向他們放貸。”張大偉分析認為。

　　張大偉預計，對改善型需求的釋放，將會使房地產成交量觸底反彈，除了小部分庫存積壓嚴重的三四線城市外房價可能將“止跌”，從而穩(wěn)定房地產市場預期，有利于房地產市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展。不過，這次應當不會再出現(xiàn)房價全線大幅持續(xù)上漲的情況。

　　更加注重市場化手段，長效機制建立不可或缺

　　多數(shù)城市限購的取消和房貸政策的松綁，某種意義上也是房地產調控政策向常態(tài)的回歸。未來的房地產價格走勢，應當由市場來決定，關鍵在于長效機制的建立。

　　“限購、限貸應當說是上一輪房價過快上漲時出臺的不得已的行政手段。隨著房地產供求和經濟形勢的雙重變化，特別是在全面深化改革的大背景下，必然會逐漸淡出，還是要讓市場發(fā)揮在資源配置中的決定性作用。”中國國際經濟交流中心咨詢研究部副部長王軍認為。

　　在交通銀行首席經濟學家連平看來，雖然現(xiàn)在房地產市場供大于求，但其實很多需求比如改善型需求是存在的，只是受到一些行政手段的抑制，現(xiàn)在就要順應市場變化，取消這些行政限制。今后的房地產市場政策，要更加注重采用市場化手段。

　　朱中一分析指出，最近房地產政策的調整，側重點是在更好地發(fā)揮市場的作用。在強調發(fā)揮市場配置資源的決定性作用的同時，還要注意更好地發(fā)揮政府作用，政府作用就在于建立引導房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。

　　“為了防止市場的大起大落，按照十八屆三中全會和有關會議的部署，要積極穩(wěn)妥地推進有關工作：一是不動產登記，二是個人住房信息聯(lián)網(wǎng)，三是房地產稅的立法并適時推進。”朱中一建議，房地產稅的原則和政策趨向在基本形成框架后要盡早向公眾征求意見，以此引導公眾對房地產業(yè)長遠發(fā)展形成合理的預期，也便于公眾作出理性的決定。