房地產(chǎn)市場進入長周期調整 樓市量價齊升將成歷史

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房貸新政出臺后半個多月，一些城市樓盤來訪量明顯增加，對市場人氣匯集有明顯助推作用。但當前房屋庫存依然壓頂，樓市消費投資趨向理性，而且限購政策和房貸放松效果不宜高估，這些因素決定了當前及未來一個較長時期，我國樓市將處在理性的回歸軌道，樓市或進入長周期調整新常態(tài)。

房貸新政對樓市需求釋放的刺激作用不宜高估。今年9月份，我國CPI同比上漲1.6%，創(chuàng)下自2012年2月以來的月度新低。同時，截至2014年9月末，我國廣義貨幣供應量M2同比增長12.9%，比上年末下降0.7個百分點。

在通貨膨脹壓力顯著減輕及貨幣供應量增長明顯放緩大背景下，個人購買住房抵抗通脹壓力的內在動力急劇萎縮，而這部分需求多以改善性面目出現(xiàn)。不僅如此，受商業(yè)銀行資金來源成本上升影響，提供優(yōu)惠利率的個人住房抵押貸款收益微薄，基層商業(yè)銀行積極性普遍較低。且房貸政策放松對真正需要購買住房的中低收入人群而言，門檻依然較高。

去年四季度以來我國樓市消費投資趨向理性。本輪房地產(chǎn)周期性調整是市場力量自發(fā)作用結果。在經(jīng)歷持續(xù)十多年上漲，特別是2013年上半年的明顯上漲后，房價累積漲幅巨大，且對收入與房租的偏離度進一步擴大。同時我國城鎮(zhèn)居住狀況已極大改善，高房價下樓市增長動能萎縮，去年四季度以來房價漲幅回落，今年以來整體房價出現(xiàn)回調，我國樓市消費與投資理念逐步向理性回歸。房價上漲的預期從分化到逆轉，反映出市場非理性投資投機動機顯著減弱。

去庫存仍是下階段樓市運行的主題。截至2014年8月末，我國商品房待售面積達5.6億平方米。而2014年1至8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比增長11.5%，同期商品房銷售面積同比下降8.3%，未來商品房市場供求矛盾將會加劇。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月末，我國一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬平方米、20167萬平方米和4052萬平方米，環(huán)比分別增長8.8%、3.5%和2.2%，尤其一線城市庫存已保持連續(xù)8個月環(huán)比正增長，且9月增幅進一步擴大，庫存壓力巨大。雖然限購政策退出，限貸政策放松，可能會對市場有短期刺激作用，但從中長期看，由于房價回落預期增強，且房價上漲空間縮小，能否形成持續(xù)性的需求釋放，前景并不樂觀。

綜合各方面情況看，為平抑樓市調整幅度，退出行政干預措施，調整房貸政策，并不意味著樓市即將反轉，而理性回歸仍是樓市運行主旋律。但房地產(chǎn)調控相關政策調整，也給市場提供一個絕佳的銷售窗口期。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適度讓利，那么有可能會促使市場銷售量回暖。

應該看到，2013年我國樓市的“量價齊升”將成為歷史，未來不太可能會達到這樣的峰值。進一步說，我國樓市有可能會進入長周期調整新常態(tài)，經(jīng)濟發(fā)展方式轉變和經(jīng)濟結構調整都不支持樓市再現(xiàn)暴漲行情，因此無論是地方政府還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都需要適應樓市新常態(tài)，這對于我國經(jīng)濟順利轉型至關重要。